2023年3月后中国楼市将有望企稳

　　蛙眼观经济，用独特的视角，分享经济生活中那些有趣的、值得关注的事！
　　这是我个人基于楼市现象背后的探讨，不是什么盖棺定论。
　　但是几乎所有的现象都指向一个结论：从现在到2023年3月，中国楼市一二手房在未来5个月，都会在一个下行赛道里穿行，各位做好准备。以下是我的一些观点，供大家探讨。
　　壹
　　后续楼市的演进，应该是二手房价格倒逼一手房，一手房促销再反噬二手房
　　由于房地产市场民营开发企业的持续暴雷，导致有购房需求的客户，在购房时在看一手房的同时，也会更关注意向区域内的二手住宅。并在购买决策的过程中将之进行比较。
　　在同等条件下，基于国人的购房心态和理念，当然是首选新房。但是当新房与二手房的价格差距达到一定的比例时，二手房自然就会成为购房客户的首选。
　　现今二手房成交不高，挂牌量却持续增高的时候，后面几乎可以预见到一件事：房源的议价空间开始放大。房源越来越多，成交一直起不来，总有人等不起，总有人着急变现。所以成交均价的下滑没意外。
　　全国10个重点城市二手房挂牌量激增
　　最终，二手房源的成交价格下调，就形成了对一手房源价格的倒逼。过程中，手握一手房源的开发商为了加速去化，回笼资金，会加大促销力度和引入渠道商，来拉动销售。一手房的价格调整又反过来会反噬二手房，让二手房更难卖了。预期变化下，这就形成了一个完美的负反馈过程，一手房与二手房价格交替向下。
　　贰
　　购房客户群体基本预期改变
　　这个预期包含对于房价上涨的预期，现在在路上随便找几个人问问未来房价会不会涨，没人会给你肯定的答案，这就是常态。
　　还有更为重要的是对于个人和家庭的收入预期改变。
　　房地产信心和预期下滑
　　不知道各位意识到没有，2022年不论是客户还是自媒体，对于解读楼市政策基本已经无感了。这背后意味着，关于扶持楼市的政策，其实该出的已经出了，部分城市首套房的商业按揭贷款利率优惠到4以下，但是市场对政策的反应并没有那么明显。
　　这说明中国楼市的绝大部分需求，并没有被抑制。因为政策原因而没有释放的购买力也十分有限。换句话说，其实本质上就是购房客户的购买力不足。
　　前两天网络上有个段子，说银行的朋友，他们最近的日子很难压力很大。
　　存款任务完成了150，但是贷款任务只完成了50。银行工作人员想不明白，为什么利率只有3却没有企业和个人愿意贷款。
　　大家的收入和收入预期都开始下滑。所以，不想让长达二三十年的房贷成为购房者个人和家庭的负担和压力。不背负房贷或者暂时不买房也是非常理性的选择。
　　这种心理意识的改变不是一蹴而就的，但是现在形成了就不会很快改变。
　　叁
　　为什么是2023年3月后？
　　三方面关键因素影响：疫情因素、宏观政策、商品房市场供应量
　　疫情国庆后在全国范围内扩散，马上就要到来的冬季，又是传染病高发的季节。考虑到疫情感染，各城市短时间的疫情管控措施，对于商业活动还是会有一定的抑制作用。
　　除了同属东亚地区的日本和韩国外，香港地区和台湾省，已经放松了疫情的管控措施，应该对我们有非常大的借鉴意义。明年开春3月份后，有望迎来疫情管控措施的调整节点。
　　宏观政策，2023年3月两会后新的国务院领导班子，也会对中国经济未来五年的发展做出新的规划和部署。中国的发展是以人民为中心的，要满足人民对美好生活的需求，离不开经济基础指标的齐头并进。
　　近四十多年来，经济发展和建设长期是中国的强项。房地产作为实体经济的重要组成部分，作为国人超过70的资产蓄水池，其带动作用之大之强，是毋庸置疑的。
　　商品房市场供应量，预估在2023年，在全国大部分城市也将出现30以上的下滑。原因也很简单，2022年，随着绝大多数民营地产企业的暴雷，全国土地出让面积同比2021年出现40以上的下滑。与此同时，更有相当一部分的成交土地在地方政府的平台公司手中，这些土地短期内都不会形成一手房市场的供应。随着供应量的下降也将使市场上的供求关系更趋合理。
　　肆
　　几条建议：
　　1、对于开发商，鉴于行业的深刻变化，结合各自企业经营的财务指标状况，合理把握出货时间和节奏非常关键。
　　中国的房地产市场未来一定是会比现在好的，但能不能等到，这是一个问题。等到了还有没有上桌的机会，也是个问题。
　　2、对于中介公司，虽然挂盘的二手房源很多，面对一手房的竞争和反噬，如何在众多房源中选择，如何达成最终的成交，依然是巨大的挑战。
　　3、对于购房者，个人一定要注意自己的现金流，现在已经过了高杠杆买房投资的时代。当还有一大波人想尽一切办法借钱给你的时候，一定要记住抵御过渡杠杆，保全自己远胜过保全房子。
　　4、各位地产同行，中介的兄弟姐妹们，多多保重身体，毕竟现在央企地产公司周末都停休了。
　　其它的不说了，我要跟地产圈的兄弟姐妹们，去商量将来干点啥了，再见！
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