郭井立高层发声保交楼，三箭齐发稳楼市

　　郭井立：高层发声保交楼，三箭齐发稳楼市！
　　原创郭井立东方地产发展联盟2022080314：43发表于江苏
　　作者介绍：郭井立
　　江苏东方地产研究院院长、中国房地产业协会产学研用分会副秘书长、民主同盟江苏省委社会工作委员会副主任、中策企划机构CEO等。
　　导读
　　当前我国房地产市场形势非常严峻！据中指院发布的7月房地产市场统计数据显示，商品房整体成交量同比、环比均有明显下跌，二线城市环比降幅较大，环比下跌45。8，同比下降44。7。7月29日中央政治局首次提出保交楼，银保监会、央行等部门也纷纷出台政策，为稳定楼市提供金融保障。
　　我们认为当前迫切需要解决三大核心问题：树信心、保交楼、去库存。以增强市场信心为入口，以保交楼为中心，以去库存为目标，尽快助推房地产市场从低谷上升，逐步实现平稳健康的发展局面。
　　树信心
　　当前房地产市场在各种因素的推动下，处于下行阶段，购房者受到负面信息的影响，买涨不买跌，观望现象浓郁，但是并不代表我国房地产市场从此一蹶不振。
　　最近一段时期，特别是自媒体对房地产市场更多的是负面报道，给脆弱的楼市增添了负面因素。我们应该看到积极的因素，媒体也应进行舆论导向的正面引导，以提振市场信心。
　　我们要告诉广大民众，我国房地产市场仍然具有强大的需求：一是城镇化发展仍有较大的空间。二是新市民的需求。三是改善性住宅需求。四是新增住房面积需求。目前我国城市人均住房面积4045（建筑面积），欧美等发达国家人均住房面积超过50，（使用面积）。如我国城市每人增加10，全国则需增加100亿的居住面积。五是我国在上世纪90年代至2010年前建设的住房，配套比较落后，大约有200多亿，需要升级改建。这一系列指标告诉我们，我国房地产市场仍有较大的需求。
　　我们认为：中国房地产市场正在从高速增长期进入中速增长期。目前我们面临的困境是暂时的，从长远来看，我国房地产市场仍然会有十年以上的发展周期，我们要对我国房地产市场的发展充满信心。
　　再说房价，全球货币都在超发，我国M2每年也超过10的增幅。物价、建材、人工成本、财务成本等费用的上涨是不可逆转的，土地、税费等政府收入也难以下降，所以房价大幅下跌是没有基础的。目前大部分地区的房价并没有泡沫，经过这波低谷震荡调整，多数城市的房价仍然会在此基础上缓慢上升。我们认为楼市处于低谷期，现在买房正当时。特别提示：炒房者除外！
　　保交楼
　　部分房地产项目由于受内部管理，资金流断裂，疫情冲击等因素的影响，楼盘出现了停工，如果出现烂尾楼，将会严重影响上下游企业的生存，影响购房者，一个楼盘往往会涉计数百上千甚至更多人的利益，其恶劣影响会给市场造成巨大的负面冲击。中央三声五令提出保交楼，稳民生。
　　如何保交楼呢？我们建议：一是政府尽快建立房地产抒困基金，直接给楼盘输血，以解燃眉之急。二是房企欠银行到期赁款、融资融券等可以视具体情况延展还款期。三是企业向政府缴纳的监管保证金，可以部分返还用于项目。四是政府直接出手购买房子，用于保障性住房。
　　上述几条保交房的建议，主要是从金融层面给项目注入现金流，促使停工项目尽快复工，尽快交房。当然上述几条保交房建议的资金必须专款专用，仅可用于保交房的项目，不得挪作它用，同时政府要加强对专项基金的监管。
　　中央政治局提出保交楼，一定会成为今年下半年稳定房地产市场的工作重点。出招要准，要快！打破常规，勇于改革尝试，一城一策，一楼一策，尽快出手，纾困解难，稳定楼市，加快探索房地产新发展模式。
　　去库存
　　因今年上半年商品房销售量大幅下降，库存量上升，房地产企业的压力加大。
　　建议各方齐努力，尽快出招去库存。一是政府出手直接购买开发商的存量房，用于保障性住房，公租房，共有产权房等，以解决开发商手上的存量房，尽快形成现金流，同时也可以尽快解决急需保障房人群的需求。建议适度加强保障房供给力度，动用保障房专项基金，适度超前支付。二是加速棚户区改造建设，拆迁户尽量采用货币安置、房票安置等方法，上市选购商品房，开发商也可以给予适度优惠。三是政府尽快出台人才、新市民等群体购房补贴政策，鼓励刚需购房。四是放宽或有些地区可以取消三限政策。
　　结语
　　我国房地产市场从上世纪90年代开始至2021年上半年经历了20多年高速发展的大周期，总趋势是量价齐升。从2021年下半年开始进入中速发展的大周期，我们认为总趋势是成交量逐步下降，房价稳中缓升，因我国区域差别很大，各地仍然会有较大的差异性。
　　我国房地产市场特点是：大周期中有若干短周期组成。我国房地产市场第一个高速发展的大周期就经历了六个短周期，大约3至4年一个短周期。
　　我国房地产市场正在进入第二个中速发展的大周期，也会有若干个短周期组成。我们研究团队认为：我国房地产市场从2021年下半年开始从高峰期进入下行探底阶段，今年6月份虽有反弹，7月份又掉头向下，8月份仍然会在低谷震荡徘徊，9月份后将会进入上升阶段，也许会经过半年左右的运行，进入一个相对稳定的时期。
　　今年的金九银十值得期待，因今年房地产市场底部压抑时间较长，下降幅度较大，从中央到地方各级政府先后出台了前所未有的救市政策，所以我们认为从9月份开始，房地产市场购买力可能会被激发出来，也许会有较强的反弹力度。
　　总之我们提出树信心，保交楼，去库存三大促进房地产市场健康稳定持续发展的建议，需要政府，企业，金融机构，社会舆论，广大民众等界层齐心发力，房地产市场有望筑底回升，金秋季节定会到来！