2021年上市房企60健康指数发布

　　超五成重点房企健康指数已达标
　　南方产业智库发布的2021年中国上市房企60健康指数（HFI60）报告显示，在纳入监测的中海发展、华润置地、龙湖集团、招商蛇口、保利发展、万科集团等60家中国A股和H股上市房企中，49家房企发布了2021年经审核的业绩报告，还有11家未发布经审核的年报，占比18。已经发布年报的房企中，32家房企处于健康（60100分）状态，占比监测房企的54。
　　其中，龙湖集团、中海发展、瑞安房地产、新世界发展、华润置地、太古地产、嘉华国际7家房企被定义为非常健康（80100分），占监测房企的12，17家处于不健康（059分）状态，占28，还有8家处于非常不健康（低于40分）状态，占比13。
　　对比2021年上半年的榜单，2021年全年的健康指数榜单中，进入健康阵营的企业相对比较稳定，仅6家从健康下滑跌进不健康行列。部分房企则在2021年末健康升级，新世界发展、瑞安房地产、嘉华国际晋升至非常健康行列。太古地产作为HFI60新加入监测的房企，成为非常健康阵营新面孔。有升必有降，万科、招商蛇口、保利发展从非常健康下滑至比较健康行列。在2021年上半年处于非常健康行列的世茂集团目前还未发布经审核业绩报告。
　　根据南方产业智库分析，健康指数进入TOP10行列的房企有龙湖集团、中海发展、瑞安房地产、新世界发展、华润置地、太古地产、嘉华国际、保利发展、万科集团、碧桂园，TOP10门槛为74分。对比2021年上半年健康指数榜单，TOP10房企中，6个为老面孔，包括龙湖集团、中海发展、新世界发展、华润置地、保利发展、万科集团，4个新面孔，为瑞安房地产、太古地产、嘉华国际、碧桂园。
　　从企业性质来看，49家发布年报的房企中，民企为大多数，占比59。其中民企健康指数均值为57。8，有国资背景的房企健康指数均值为62。4，整体来说后者表现得更好些。但从TOP10健康房企来看，60为民企，排名第一的龙湖集团就属于民营企业，优势突出。
　　从上市区域来看，49家发布年报的房企中，港股上市的房企更多，占比55。整体来看，港股上市房企健康指数均值为66。9，A股上市房企健康指数均值为50。8，港股上市房企整体表现更健康。而处于非常健康状态的房企基本也都属于港股上市房企。
　　从总部所在地来看，49家发布年报的房企中，47总部在粤港澳大湾区。与此同时，TOP10阵营中，7家房企总部在粤港澳大湾区，非常健康阵营中，57总部位于粤港澳大湾区，湾区房企展现较强实力。但健康不达标阵营中也不乏湾区房企，占比达29。在还未发布年报的房企中，总部在粤港澳大湾区的房企占比约70。
　　三成企业实现增收又增利
　　在多重因素叠加影响下，2021年上市房企大多面临增长乏力和利润下滑的现实。标志性的事件是，中海发展归母净利润19年来首次负增长。数据显示，2021年该公司总营收2422。4亿元，同比上升30。4，但归母净利润401。6亿元，同比减少8。54。在HFI60指数监测的54家已经披露年报或经营数据的企业中，去年营收实现同比正增长的企业有42家，占比77。8，营收下滑的仅12家，占比22。2；出现归母净利同比下滑的企业达36家，占比66。7；而真正增收又增利的企业仅17家，占比31。5。在增收又增利的企业中，瑞安房地产、大悦城、珠江股份、太古地产、九龙仓集团、建发国际6家企业归母净利增幅超过50，成长能力最为突出的前三家增幅分别为321、127和111。
　　从绝对数据来看，2021年总营收超5000亿元的有2家，分别是绿地控股和碧桂园；超4000亿元的有3家，超1000亿元的有12家，超500亿元的有25家，超300亿元的有37家；其中总营收同比增长超过30的有14家，在54家企业中占比25。9。
　　除了成长能力被削弱以外，受监测企业的盈利能力亦普遍受到影响。南方产业智库监测发现，在54家已披露经营数据的企业中，总资产报酬率ROA的平均值为2。48，超过此平均值的企业有32家。2019年HFI60指数监测企业的ROA平均值为5。57，2020年为4。21，可见盈利能力出现逐年下滑的趋势。去年已披露经营数据的企业净利率表现也印证了这一趋势，合生创展、中国海外发展、华润置地、宝龙地产、合景泰富、龙光集团、龙湖集团、瑞安房地产、雅居乐等归母净利率超过9的企业当中，仅瑞安房地产一家同比2020年实现了正增长，其他均为下滑。
　　不过，2021年的54家企业中，仍然有12家企业ROA超过了2020年的平均值，其中又有7家企业超过了2019年的平均值。2021年ROA表现最出色的10家企业分别是中国海外发展、华润置地、嘉华国际、宝龙地产、瑞安房地产、雅居乐集团、龙湖集团、龙光集团、合生创展集团、时代中国控股，其中前三家超过了6。35。值得一提的是，朗诗地产、富力地产、荣盛发展、泰禾集团、阳光城、蓝光发展、华夏幸福7家企业ROA为负值。
　　不过，在盈利质量指标方面，情况较为乐观。在54家企业中，扣除非经常损益后的净利润在净利润中占比超过80的有43家，超过90的有37家，达到100的有14家。其中，新世界发展、瑞安房地产、绿地控股、远洋集团、朗诗地产、泰禾集团、富力地产、华发股份的该项指标超过了100。
　　优质房企稳步降档初显成效
　　自从融资三道红线政策提出后，各家房企均开启了降档的路程。从2021年中到年末，部分房企成功实现转绿，但也有个别房企出现从绿档滑落至黄档的情况。
　　据南方产业智库测算统计，在HFI60指数监测的60家上市房企中，除6家暂未发布经营数据外，其余54家的三道红线状况发生了些许变化。其中各项指标都过关的绿档房企共有24家，超标一项的黄档房企共有16家，超标两项的橙档和三线全踩的红档房企各有7家。
　　从具体各项指标来看，剔除预收款项资产负债率平均值为68。37，中位值为69。45，共有31家房企达标，达标率约为57。40。净负债率共有43家房企达标，达标率为79。63。现金短债比共有37家房企达标，达标率为68。52。
　　南方产业智库注意到，在24家绿档房企中，像中海、万科、华润置地、龙湖、保利发展等多数在去年年中就处于绿档的房企，则继续保持了绿档地位，表现较好。中国金茂、旭辉控股、新城控股等原先的黄档房企，如今也成功跨入绿档，不过这些房企的一个特征是剔除预收款项的资产负债率都在68以上，属于涉险过关。
　　事实上，剔除预收款项资产负债率仍是部分非绿档房企的重要挑战。例如，绿城中国、龙光集团、碧桂园、美的置业、时代中国等都因此处于黄档。不过，部分黄档房企正在稳步推进变绿，碧桂园就将剔除预收款项资产负债率从2020年末的80左右下降至2021年末的75左右。
　　也有部分企业位居黄档是因为现金短债比出现问题。典型的如雅居乐，去年年中曾是绿档房企，但如今其现金短债比只有0。77，因而由绿转黄。同样从绿档降入黄档的还有金科股份和宝龙地产，现金短债比下降到了1以下。
　　另外，橙档房企主要包括保利置业、金融街、绿地控股等7家，红档则有此前一直老大难的ST泰禾、华夏幸福、富力等。
　　南方产业智库注意到，当前不少未实现绿档的房企正在努力降低负债，提升财务健康度。在年报发布季，部分企业管理层也进行了表态。
　　例如，碧桂园总裁莫斌在2021年业绩发布会上曾表示，公司将在2023年中期之前自然实现从黄档到绿档。美的置业高级副总裁王全辉也在业绩会上指出，将在严控有息负债成本、遵循三道红线的情况下稳步发展，计划2022年三道红线全部转绿。绿城中国执行总裁耿忠强则表示，公司确保2023年能够进入绿档，同时根据今年内外部环境情况做好了提前进入绿档的准备。
　　出品：南方产业智库
　　独家学术支持：暨南大学经济与社会研究院
　　数据来源：上市公司公告、WIND、同花顺iFinD
　　南方日报记者周中雨冯善书葛政涵柴亚娟
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