东风来了，楼市春天的脚步近了么？

　　盼望着，盼望着，东风来了，春天的脚步近了。
　　目前的地产局势，恰恰用我们从小背诵的课文朱自清先生的散文《春》的开头这句话，还是比较恰当的。
　　在这个冬风萧瑟的时节，房地产迎来了久违的救市东风，关于地产的金融16条措施发布，很多人做了无数总结和逐字逐句地分析，这里就不提了，简单总结如下图：
　　有人称这是史诗级的救市政策，并且得到刷屏，其实这多少有点媒体的自嗨，其实就是一次政策的反转，当然具有重大意义，但是够不到史诗级。
　　那么到底在哪里？看了一大堆文章，说的不是很透彻。
　　其实要缓解当前的楼市困局，关键要有三重政策的放松：
　　第一是地方政府的解除限购和限售等，银行降低利率，这些实际上已经进行了一年了，从去年四季度各地就开始了，这几个月的利率下滑也比较快，很多地方还有公积金配合，但是楼市还是没有好转。开发商还是继续暴雷。所以需要第二条。
　　第二是金融放水，就是放松三道红线限制，让开发商有更多的融资、贷款、借钱等机会，尤其是展期、推迟还钱，让资金链保持运转的机会。
　　前些年，房地产公司就是因为到处借钱，才三个锅盖就敢烧七锅水，如今资金极度匮乏，所以需要能借钱的机会。这是缓解当前局面的关键一招。终于熬到了11月，迎来了这样的政策反转，央行这次的文件，基本上标志着严控地产金融的时代结束。
　　这几天的地产股都涨疯了，表现好的都翻番了，当然也是前期跌得太惨了。有人说买房不如买股，你看涨了这么多，你也不想想前期跌了多少。
　　当然，光有这个政策也不行，因为毕竟还是借钱，毕竟借了是要还的，拿什么还？还是得回款。所以要靠第三条。
　　第三是口罩问题解决，经济恢复正常秩序。这样老百姓才会有大宗消费的信心，才敢贷款，才能把房地产市场恢复起来。
　　这两天最大的利好就是石家庄的比较坚决地执行了防疫20条，没有加码，上了热搜，带来希望。如果更多城市跟进，估计生产生活有望逐步恢复。
　　在这三个层面政策都出现了积极甚至巨大变化的基础上，我们说，这个冬天到来和北方进入供暖季的时候，房地产行业却是东风来了，春天的脚步近了。
　　即便如此，也不能回到以前了。这不仅是因为2021年9月之后，中国房地产业进入了下半场了。还因为2022年是中国宏观经济的转折点。
　　但是话又说回来，这些政策救得本来就不是全部，但就民企而言，也只是救一部分，甚至是一少部分，更多是保交楼，很多企业把现有的房子交了，也就告别这个市场了。
　　因为这次的金融大反转，其实有点晚，以至于有人说，夜壶终于来了，尿却已经没了。
　　不妨回来复盘一下，其实有三个时间点：
　　如果是去年底今年初，那么除了恒大等少数企业，多数民企巨头都能缓解，都能扛下来。
　　如果今年春夏之交，那么会有相当一部分企业能扛住，比如5月暴雷的融创会看到希望，会坚持，不会躺平。
　　如今是秋冬之交，11月了，大部分企业已经躺平了，所以我们看到反映积极，股价涨的最凶的还是龙湖、新城、美的、碧桂园等绝对少数企业了，只有他们能平安过年了。
　　出手时间的拿捏，是个很关键的问题。就如一个人得了癌症，早期、中期、晚期，治疗的花费和难度是完全不一样的。
　　百忍老师一再强调一个观点：本国房地产的预售制度，是建立在一种各个博弈主体相互信任的基础之上的，这是一个看似强势实则也很脆弱的框架制度。一旦这种信任被打破，那么后续的契约成本将会变得高昂无比。
　　而这一年来正是打趴下了这种信任基础，当然，这绝不是卢克文等外行之流说得主动刺破泡沫，而是一种疫情等各种因素裹挟之下的被动选择。
　　所以，即便有了政策反转，也没有所谓史诗级，因为要落地，其实还有很多障碍。
　　比如资金链断裂的开发商已经没有东西拿出来抵押了，没有抵押如何借钱？银行可要有抵押的。
　　比如现有的资金监管制度依然僵硬，如何灵活地把资金用到实处？各方都不信任，也难。
　　当一个在建工程，金融机构把它当成房子的时候，可以贷出十个亿；一旦停工，当金融机构把它当成烂尾楼的时候，连一个亿都不成。
　　而以前的建筑商可以给你垫资到封顶，如今一层都不会了，给钱就干，不给就撤。
　　地方政府和开发商，如何在短时间里，对内修补各个主体之间的信任，对外实现市场的尽快筑底，这才是明年楼市恢复的关键。
　　时间推进到2022年冬天的时候，我们再总结一下：
　　在本国管理经济，对相关政策的水平其实要求非常高。既要高屋建瓴，着眼长远；又要接地气，能够真实地落实和操作。
　　东风来了，春天的脚步近了，但是只是属于部分企业。很多企业和项目，还在冬天里。尤其是资金链已经断裂的全国性大型民企们，能不能熬到春天，还要看后续的政策和市场。