瞒不住了！起底房企真实负债，一年利息就要三千多亿

　　67家头部开发商，欠下有息负债达到56808亿！
　　估计每年光是利息，可能就要还三千多亿！
　　房企没什么岁月静好，但真的是负重前行啊！
　　今天，猫崽算了一下67家已发布2021年年报房企的有息负债情况，有个惊人发现。
　　先来说下，啥叫有息负债。
　　比如你欠供应商的钱，一般不用给利息的；但是借银行、信托、发债等等来的钱，是要算利息的。
　　所以，有息负债对于企业来说，是压力最大的。
　　2020年8月，三道红线出台，是为了整顿地产行业高负债、挤泡沫最严的限融令，对应的是限制房企有息负债的增长。
　　吊诡的是，猫崽在整理房企最新年报数据时发现，去年，即便是红档房企，也有房企有息负债还处于增加的状态。
　　甚至，某红档房企的有息负债增速超过了38！
　　说好的红档房企有息负债规模不得增长呢？照例先上一张完整的表
　　着67家房企，有息负债加起来，达到56808亿，比2020年末的56708亿，又多了100亿。
　　其中，近33家房企的有息负债呈现负增长，也就是还了一部分的钱，但借不了新钱。
　　从不得增长变成了负增长，不少房企被狠狠地按在地上摩擦。
　　漫画说财猫绘
　　实际统计的情况是，样本房企里，有息负债处于正增长和负增长的房企数量基本对半分。
　　只能说，比起过去辉煌的前十年、甚至前二十年，房企有息负债增加的速度的确慢下来了。
　　与此同时，几乎三分之一左右的房企陷入流动性危机。
　　吹响这场危机的号角，是以降负债的名义来实现的。用力过猛了吗？
　　其实三道红线本身没有错，风险意识前置，原本想着房企可以软着陆，提前挤掉一些金融泡沫，但不好彩的是，遇上疫情、战争、通胀等交织的复杂环境。
　　房地产是最后一道防线，不能破的。
　　有息负债降得最猛的房企
　　压死房企最后一根稻草的，往往是即将到期的债务。有时候可能是几千万的利息，也可能是几十亿的本金。
　　从去年下半年开始，以恒大作为房企暴雷的吹哨人，地产行业迎来一波又一波的违约潮和展期潮。
　　三道红线最终要约束的，就是有息负债的增长。
　　的确挤掉了一部分房企有息负债的泡沫，取得了很大的成效！（此处有掌声）
　　33家有息负债呈现同比负增长的房企中，将近一半的房企出现了流动性危机，也就是债务到期还不上，资金出现挤兑。
　　注：有息负债规模下降的房企名单
　　旧的债要还，新的钱又借不到。
　　比如有息负债下降最大的蓝光发展，去年7月开始债务出现违约，截至年末，其有息负债同比减少了30。67，被动去杠杆。
　　有没有发现，这些有息负债降得猛的房企，基本都是评级机构或者投资者去年最为担忧的房企暴雷或预暴雷名单，重合率高达99。9999。
　　尤其是，短期负债占比可以反映房企今年的偿债压力，如果超过50，意味着房企今年的偿债压力巨大，比如大发地产、力高集团、祥生、蓝光等。
　　此外还有短债占比40左右的房企，存在一定的风险（不具体罗列了，可以仔细看表）。
　　已经暴雷的房企，目前还欠着一屁股债。违约的债务规模到底还有多少？
　　截至去年底，华夏幸福的违约债务约443亿；
　　泰禾违约的有大概352亿，尚未支付的利息150亿；
　　蓝光发展逾期债务约328亿元（截至今年4月22日）；
　　阳光城逾期债务的本金合计302亿元。
　　这是房企不能借新还旧，不能再融资的结局。
　　但凡事都有例外，你绝对想不到的是，暴雷房企里面，居然有一个房企的有息负债，还是正增长。
　　失效的三道红线
　　17家房企有息负债规模超千亿
　　其实仔细看就会发现，上面这份有息负债负增长的名单里面少了一个暴雷房企，按理说，应该有它一席之地的。
　　但核对了几遍报表之后，猫崽发现，这家暴雷房企的有息负债是真的（真的真的n）还在增长。
　　谁？环京一哥华夏幸福。
　　据猫崽了解，截至去年末，华夏幸福的有息负债达到2057。44亿元，同比增长5。37；其中短债1533。51亿元，占比达到74。53。
　　除了暴雷房企外，红档房企中交地产的有息负债去年增长了38。15。
　　从这点来看，三道红线似乎失效了。
　　可能就有人很疑惑了，房企为什么要借这么多钱，又不是不用还。
　　答案是为了买地扩张，虽然借钱会有很大的利息支出，存在逾期风险，但是高周转的模式可以让房企从中获利。
　　目前，有息负债规模超千亿的房企一共有17家。
　　其中，有息负债超3000亿的是保利发展和碧桂园，问鼎有息负债排名榜的冠亚军。
　　从另一个角度看，往年能借到钱可能是和金融机构关系处的好，现在还能借到钱的企业，还真是有实力的证明（华夏幸福是个意外）
　　起码，人家还敢借钱给你，对吧
　　有息负债超2000亿的房企有万科、中海、绿地和华夏幸福。
　　这份有息负债的名单里头，其实少了恒大的5千亿；融创的3千亿；世茂、奥园、佳兆业、富力等的1千多亿。
　　迟发年报就迟点挨批评而已，这些债务压顶的房企始终不会被遗忘。
　　房企借钱也是有层级之分的，央国企的背景能拿到较低的利率，加权融资成本常年保持低位。
　　猫崽整理了去年房企的融资成本情况，能做到5以内的房企，不是央国企，就是信用稍好、资产稍优、风险较小的民营房企，如滨江、龙湖等。
　　而融资成本在56范围内的属于中层，融资优势一般；
　　房企融资成本在6以上的，只能独自感慨，没有好爹妈（央国企）的背景优势，自身发展实力拼不过人家，活下去都比较艰难。
　　近几年，大部分实力房企的融资成本已经一降再降。
　　融资成本越低，意味着可以借到更便宜的钱，钱滚钱，滚雪球。
　　但是借钱的利息支出，逐渐成了吞噬房企利润的黑洞。现在，房企借更便宜的钱来还债也成了一种趋势。
　　毕竟，利润率大多低于10了，还借着高利息的钱的话，生意还咋做下去？