有关不同集约梯度下地价与城市土地集约利用关系研究

　　随着社会经济的快速发展，建设用地需求日益加剧，城市土地低效利用与短缺共存，因此寻求土地资源科学合理配置，提高城市土地利用效率迫在眉睫。近年来，城市土地集约利用问题受到广泛关注，国内外许多学者对城市土地集约利用与地价进行了研究，指出合理的地价可以优化城市用地布局，促进城市土地集约利用，二者存在相互影响的密切关系。鉴于此，文中以石家庄市住宅用地为研究对象，选取27个样本片区，对其进行集约利用评价，划分集约利用梯度，基于不同集约梯度对地价与集约度的关系进行定性与定量分析。以期为政府了解土地利用状况，制定宏观调控政策，规范土地市场，科学配置土地资源，提高土地利用效率提供依据。
　　1材料与研究方法
　　1。1研究区概况
　　石家庄市市区面积455。80kmZ，建成区面积210。47kmz，人口282。36万人，人文、自然旅游资源丰富，交通便利，为铁路枢纽城市。石家庄市是全省的政治、经济、科技、金融、文化和信息中心，是协调京津冀区域发展，实现京津冀一体化的关键城市。自2001年至2011年，石家庄市建设用地总面积由114。34kmz增至213。76kmz，其中住宅用地面积由36。53kmz增至61。00kmz。建设用地面积增长快速，需求增大，土地资源紧缺，城市空间上向外围市县迅速扩张，因此改善土地利用现状，推进城市土地集约利用势在必行。
　　1。2数据来源
　　土地集约利用评价数据：1）对石家庄市国土资源局、建设局、规划局、房管局等相关部门进行调研，收集社会经济情况、存量土地情况、居住建设项目、市政设施项目、公用建筑项目等资料；对选定的27个样本片区，进行实地调查，收集楼层、容积率、建筑基地面积的相关数据；2）20092011年石家庄市统计年鉴、经济年鉴、土地利用调查年鉴、城市建设统计年报及其他相关数据；3）2011年石家庄市城区土地级别与基准地价、地籍、城市总体规划（20102020年）、土地利用总体规划（20102020年）。
　　地价数据：2011年石家庄市城区土地级别与基准地价数据、城市地价动态监测体系数据（133个监测点级别、用途、地价等）、土地和房屋交易数据、监测点定期调查数据等。
　　1。3地价与土地集约利用的内涵
　　土地集约利用是在单位土地面积上合理增加物质和劳动投入以提高土地收益的经营方式。土地利用集约度是指生产过程中，单位面积的土地上所投放的资本和劳动的数量，在其他条件不变的情况下，单位面积的土地上投放的资本和劳动的数量越多，则土地利用的集约度越高；反之就越低，但是当投入量达到某一数值后，如果继续增加投入，其收益不再与追加投资成比例增加。地价是指土地收益现值的综合，人们购买土地主要是为了购买土地自身所带来的收益即地租。
　　1。4研究方法
　　1。4。1城市土地集约利用评价方法
　　进行城市土地集约利用评价是开展研究的基础，评价方法与步骤如下。1）功能区（土地使用功能、强度、利用方向等条件大体一致的区域）划分，住宅功能区范围内住宅用地、居住区级以下（含居住区级）的公共服务设施用地分别占50以上和12：25的比例；2）样本片区（功能区的典型区域）划分，将整个功能区作为一个样本片区，运用极限条件评判法对划分的样本片区进行初步类型界定，在待评价区域所使用的各项评价指标中，首先判定综合容积率指标，与确定的理想值进行比较，如果综合容积率指标超过理想值，则判定为过度利用区；3）评价指标体系构建，针对其他样本片区，基于代表性、可比性、科学性的原则，住宅样本片区选取4个指标，并采用特尔斐法确定其权重值；4）理想值确定，根据土地现状用途，采用目标值法和专家咨询法确定；5）集约度分值计算，在指标标准化的基础上，按照频率分布直方图法等对住宅功能区土地利用集约度进行分值区段划分，最终按照低效利用、集约利用和过度利用三类划分，将所有功能区按照用途类型进行归并。
　　1。4。2地价测算方法
　　进行地价与城市土地集约利用的关系研究，需要确立研究对象处于相同的研究区域，即地价、集约利用要基于同一样本片区，根据集约利用评价选定的样本片区，需要获得同区域的地价。按照国土资源部出台《城市地价动态监测技术规范》的要求，石家庄市建成区范围内共布设了133个监测点，其中包括居住用地监测点47个，通过评估标准宗地地价变化情况，结合交易资料、经济统计数据等，动态监测石家庄市城区土地价格的变化。文中根据样本片区的分布位置，对应其所处住宅用地的区段，对应其范围内的监测点地价；若样本片区内无监测点的，采用市场比较法计算，最终确定样本片区地价。
　　1。4。3雷达图法
　　雷达图是日本企业界采用的一种进行财务状况综合评价的方法。由于雷达图法易实现、简单、直观，被认为是一种能够用定量指标较好的反映定性问题的可视化模型。雷达图用来比较一定数量数据序列指标的总体情况。对雷达图进行改造，在同一幅雷达图上显示两组数据序列，运用两组数据绘制雷达图，并以彼此为参照进行比较，分析得出两组数据在同一数量级下发展的趋势和相对优劣（即契合程度），并形成可视化对比图。
　　雷达图绘制思路：1）根据研究需要确定两组评价对象及相关评价数据；2）对选取的两组评价对象指标值进行标准化处理，使得两组数据处在同一数量级下；3）根据标准化后的两组数据，选取其中的最大值，以其为半径画圆；根据两组评价对象指标数量，等分圆周，从圆心引出等量条坐标轴，每条坐标轴代表两组评价对象中一个数据；4）将两组评价对象中各自指标值标注在对应坐标轴上，按照分组数据连成两个封闭的多边形。
　　1。4。4偏相关法
　　多个相关变量间的关系比较复杂，任何两个变量间经常存在不同程度的简单相关关系，但同时包含有其他变量的影响。而偏相关分析是固定其他变量不变而研究某两个变量间相关性的统计分析方法。
　　2结果与分析
　　2。1地价与城市土地集约利用关系测算结果
　　测算评定后10个样本片区为集约利用，7个样本片区为低效利用，10个样本片区为过度利用，因此住宅用地分为低效利用、过度利用、集约利用三级梯度。
　　地价测算。根据选定的样本片区分布，运用前述测算方法，对应样本片区内的监测点，运用对应评价时点石家庄市城市地价动态监测体系内的地价，最终确定样本片区地价。
　　在研究区土地集约利用划分为集约、低效、过度三级梯度的基础上，采用雷达图法绘制集约度与住宅地价的多边形，分析二者的契合程度，直观分析二者的变化趋势和相互关系。该方法以样本片区土地利用集约度、地价为两组评价对象，以其评价数据标准化后的数值为基础绘制雷达图，绘图用BH代表编号，JYD代表集约度，DJ代表地价，得出结果。
　　利用SPSS软件测算每一集约梯度下地价与集约度的简单相关系数；控制综合容积率、人口密度、基础设施完备度、生活服务设施完备度影响因素，测算每一集约梯度下地价与集约度的偏相关系数，得出结果。
　　2。2地价与城市土地集约利用关系结果分析
　　（1）总体上分析石家庄市住宅地价与集约度的关系，地价与集约度约在70的程度上一致，二者均属于扩张型，趋于增长的势态，地价变动对土地集约利用有较大的影响，敏感性较强。大体上显示地价高的区域土地集约度较好，地价低的区域土地集约度较差。
　　（2）该类土地位于石家庄市西北部、北二环、胜利大街附近、中华大街与和平东路交口、其他地区零星地块，多层住宅居多，建筑结构单调、绿化面积小、配套基础设施单薄、人文及生态环境较差，该区域是石家庄市地价较低地段，土地集约利用水平也偏低。在多种因素的共同作用下，住宅地价与集约度相关性强，地价变化与集约度的波动敏感性强，但是地价单独作用，对集约度的影响较弱，为弱相关。因此，低效利用区域，要重点规划，适度拆旧建新，改善居住环境，提升小区品质，盘活和利用存量土地，节约、集约建设用地，地价也会相应提高。
　　（3）该类土地位于石家庄市和平路与建设大街、体育大街与裕华路、谈固大街与中山路、其他地区零星地块，综合容积率大、人口密度大，资本、劳力过度投入、土地过度利用，超过了边际效益点，经济、生态、社会综合效益降低。住宅地价与集约度的关系比较复杂，没有线性关系。在多种因素影响下，地价对集约度的影响较弱，为低相关；地价单独作用，地价对集约度的影响较大，为显著相关阶段，住宅地价如果继续上调，土地成本会增加，由于土地使用者趋于利益的选择，会形成高价无市的现象。因此，过度利用区域，要转移资本投入方向，降低地价，进行地下、地上综合开发，建立平面混合、垂直空间混合模式，结合快速公共交通建设，将资源合理分配，提升综合效益。
　　（4）该类土地位于石家庄市中心，沿着裕华路、槐安路等成片分布，多为高层、社区物业管理好、环境优美、绿化面积分布适宜、容积率较大、生活等配套设施比较完善，出行方便，建筑物等布局规范，地价较高，土地利用呈现集约状态。不论是多因素与地价共同影响土地利用状况，还是地价单独影响土地利用，均显示地价与集约度为高度相关。可见，土地利用趋于集约，地价的影响是不可或缺的，地价越高的区域，集约度越好，二者的敏感度越好，相关性越强。因此，集约利用区域，要维持合理地价，保持土地利用高效的状态。
　　3讨论
　　城市土地是各项活动开展的载体，城市土地利用合理与否直接关系到城市的长远发展。随着城市化进程的加快，建成区不断扩大，大量耕地被占用，而部分区域处于粗放、低效利用状态，人地矛盾突出，在某种程度上制约城市发展速度。而土地作为特殊的生产要素，土地价格是反应其供求关系的信号灯，是国家进行宏观调控的手段，通过调整地价能够促进土地持续、集约利用回。基于此，文中首次以划分的集约梯度为前提，在不同的集约梯度下，研究地价与土地集约利用的关系，为后期的研究工作提供新的思路及基础。
　　以往的研究多是对地价与土地集约利用关系在总体上的研究，文中首先在总体上分析了二者的关系，表明地价与集约度在较大程度上一致。而在土地利用的不同阶段，地价与集约利用的关系有很大差别，地价变动所产生的影响也不同。文中基于低效利用、过度利用、集约利用三级梯度，分析二者关系。研究表明，集约梯度下，地价高，土地利用集约、高效，地价与集约利用关系紧密；低效梯度下，地价低，土地利用粗放；过度梯度下，地价偏高，土地利用生态效益、社会效益差，土地利用过度。可见，地价的高低与城市土地集约利用水平关系密切；且不同集约水平下，二者关系的紧密度不同。土地利用状况是不断发展和变化的，因此土地集约水平不是固定不变的，而地价也是动态的，针对不同的情况采取适宜的措施，寻求二者关系的和谐状态，是规范土地市场，促进土地资源持续利用的重要途径。
　　4结论
　　（1）研究区土地集约利用状况划分为低效利用、过度利用、集约利用三级梯度，土地利用程度差异较大，且存在不合理现象，低效利用与过度利用并存。
　　（2）总体上看：地价与土地集约利用发展趋势较一致，二者关系紧密，高地价与高度集约区域在较大程度上一致。
　　（3）分梯度研究：集约梯度下，地价与土地集约利用关系为高度相关，地价的变动对城市土地利用的敏感性最强，地价越高，集约程度越好；过度梯度下，地价自身对土地利用的调节作用强度次之，地价不断升高，但土地综合效益不能相应增加；低效梯度下，地价对土地集约利用的影响最小，若能改善土地利用现状，增加资本投入，会促进土地利用趋于集约化，地价也会相应提高。