对房地产价格的生态环境影响因素分析

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　　房地产是我国城市经济的主导产业之一，房地产估价业务随着房地产业的经久不衰和社会体制结构的纵深变革，从行政扩及社会、由兴起转而兴盛，并随着国家基本政策和国内外理论研究发展不断推进，愈加包容生态环境影响的价值评估内涵及与之相应的估价应用方法。
　　一、房地产价格的影响因素
　　房地产价值由建造房地产所耗费或补偿的土地资源、建材、劳动力等的社会必要劳动时间决定，房地产价格表现为受需求和供给对比变化影响而围绕价值上下波动的区间。价值决定论是成本法评估房地产价值的理论基础。影响房地产价格表现的因素纷繁复杂，通常可分为一般因素、区位因素和个别因素。
　　1、一般因素，是指对广泛区域房地产价格水平普遍有所影响的因素，如一定时期的利率水平、通胀率、产业信贷政策等，是否限购、限贷等通常还会产生普遍的较大影响。
　　区位因素，是指对某特定地区的房地产价格水平有所影响的因素，如交通、环境污染、基础设施等，区位因素是影响房地产价格的主导因素。
　　个别因素，指与房地产自身状况有关的影响因素，如土地的位置、面积、形状、地势，房屋的楼层、面积、朝向、建筑质量等。
　　2、区位因素是房地产价格众多影响因素中最主导的因素。房地产的区位概念涵盖地理位置（或坐落）、周边环境（包括自然生态环境、人文社会环境和景观等）、交通便利度和配套设施（包括城镇基础设施和公共服务设施）完善度等多个方面。环境中的自然生态环境，统称生态环境，侧重于表现与人类密切相关的，影响人类生活和生产活动的各种自然（包括人工干预下形成的第二自然）力量（物质和能量）或作用的总和，包括生物因子（如植物、动物等）和非生物因子（如光、水分、大气、土壤等），我国对生态环境的认识已达到国家政策的高度，为各地、各行业普遍认可。
　　二、生态环境影响因素及其价值影响途径
　　1、生态环境影响因素的内涵
　　生态环境是指生物及其赖以生存繁衍的各种自然因素、条件的总和，是由生态系统和环境系统中的各个生物非生物元素共同组成的系统，包括人类活动、植被群落、动物栖息、土壤、水文、日照等及其相互作用形成的局地气候、景观、空气质量、水环境质量、声环境质量和相关环境卫生问题，其内涵十分丰富，对房地产价值的影响因素多种多样。
　　第一是自然环境影响因素，表现为特定的地形地貌、地质、水文、动植物群落分布等的自然背景状况，也就是房地产所依存的基本自然环境。
　　第二是污染环境影响因素，突出表现为近年来人类不合理活动造成的各种环境污染影响，如有毒有害气体、扬尘、污水、噪声、垃圾堆放、电磁干扰等给房地产使用功能带来的不利影响。
　　第三是生物环境影响因素，自然界的微循环通过生物和微生物作用达到稀释自净，通过生物系统和生物与非生物系统的作用平衡维护生态平衡和持续进化，房地产项目是系统循环的分子之一。
　　第四是景观环境影响因素，表现为人的视觉美感、协调性，所谓赏心悦目。
　　2、生态环境影响因素的价值影响途径
　　（1）正负外部性与交互影响
　　其他条件相近情况下，将生态环境影响因素视为外部性，生态环境会给区域房地产的价格表现产生正反两个方向的影响：原始的、优良的、适度开发生态环境下的房地产项目，生态环境因素对价值的影响是正向的，反之多为反向。对于城镇房地产而言，由于资源开发强度大，工业和人类活动频繁，导致目前较多的是反向影响，比如一个毗邻煤化工或者钢铁厂的房屋往往表现出低于其他同类房屋的价格，正是由于可能存在的空气或噪声等污染环境给房地产价值带来的负外部性。
　　同时，生态环境是个开放的系统，房地产项目本身也被纳入这一系统，与生态环境发生交互影响，注重生态设计、适度开发、保护环境的房地产项目往往容易融入所处的生态环境系统，并与之相协调、共生。
　　（2）直接影响与间接影响
　　生态环境因素通过开发成本进入房地产价值，从而影响房地产价格的途径称为直接影响。具体表现有三，一是处于较优生态环境区位的土地价格往往较较差生态环境区位的土地价格高，二是处于较优生态环境区位的房地产项目需要投入一定的成本以保证项目本身在建设期和建成后仍能维持自身和区位周边较优生态环境因素，三是处于较差生态环境区位的房地产项目可能需要投入一定的治理成本以确保项目定量化指标符合国家或行业标准及设计规范。
　　优良的生态环境增强了人们对房地产使用价值扩大的心理预期，比如景观预期、健康预期等，进而导致需求增加和价格期望值升高，最终影响房地产价格抬升的影响途径为间接影响。直接影响和间接影响在生态环境因素作用于房地产价格时同时存在。
　　三、生态环境影响在房地产估价中的应用方法
　　1、房地产价格生态环境影响的经济损益分析
　　房地产的价值评估成果体现为基准日的参考价格。如何将生态环境因素的影响纳入货币化表现的房地产价格，要做的就是对作用于房地产的生态环境影响做经济损益分析。可选用矩阵法做经济损益分析：
　　第一步，细分确定影响项目指标及影响方向，如空气质量，景观资源，植被盖度等项目指标；
　　第二步，对每个影响项目赋予不同权重（合计为100）并视特定房地产合理赋值；
　　第三步，通过市场类比调查或其他方式对个项目指标赋值进行货币化计量；
　　第四步，根据指标权重、货币化赋值综合计算生态环境影响的货币化价值，纳入房地产价格经济核算体系。
　　2、旅行费用法和防护费用法
　　旅行费用法和防护费用法从正反两个方向给出了定量化房地产价格生态环境影响的更直观描述。事实上，广义上来说，旅行费用法和防护费用法是分别基于生态环境因素对房地产价格正向和反向影响的两个估价方法群组。
　　环境质量将影响人们对一个旅游场所的需求。旅行费用法用于评估对房地产价格正向影响的生态环境因素价值，包括优良的空气质量，清澈的水源，丰富的动植物群落，静谧的环境等，仿佛是进入到某个风景名胜区旅行，或者说达到了与之类似的轻松愉悦效果，因此，可以假定进入该风景区旅行的门票费、交通费、餐饮费、时间的机会成本等，近似的等于待估房地产生态环境因素影响的货币化价值。这一群组的评估方法实质上属于收益法类型。
　　相反，存在负外部性生态环境影响的房地产都需要加以防护，以规避或减轻因大气污染、水污染、噪声污染、电磁污染或者核污染等带来的不利影响，防护费用法以工程和货币化的表现反应出这种负向生态环境影响的价值底限，实质上是一种成本法类型的评估方法群组。更多的情况是，标的房地产同时存在正负向的生态环境影响因素，需要将旅行费用法和防护费用结合运用，加总求得累积价值影响。