为什么美国超级富豪喜欢当地主？

　　劳动是财富之父，土地是财富之母。
　　如今，许多美国亿万富翁们正在怀俄明州、蒙大拿州和德克萨斯州购买大型土地，成为地主。他们甚至还将土地称为最硬核的资产。譬如，比尔盖茨拥有26。9万英亩土地；杰夫贝佐斯拥有42万英亩土地。
　　为什么美国超级富豪喜欢当地主？今天，《家办新智点》为你一一揭秘。
　　文家办新智点
　　01hr美国富豪爱当地主
　　在美国，许多私人富豪至少拥有数10万英亩的土地，其中少数人甚至拥有超过100万英亩的土地。
　　而排名前十位的私人土地拥有者共有超过1300万亩土地，占美国国土面积的0。5以上。这些人中，一部分是家族继承人，早在1800年代就继承了祖先留下来的土地。其他人则是白手起家的富翁，在完成原始的财富积累后，开始不断收购土地。
　　富豪们往往喜欢在西南和西海岸投资大量的房地产土地，喜欢在得克萨斯州的南部、西部以及新墨西哥州投资牧场。而加州、怀俄明州以及蒙大拿州的大片土地中，既有牧场也有农场，可用来饲养牲畜、生产木材。
　　美国的土地投资，分为木场（森林）、农场（农田）、牧场三大部分。
　　在农田方面，据2021年1月《土地报告》爆料称，盖茨家族现在是美国农田最大的私人所有者，通过CascadeInvestmentLLC拥有24。2万英亩的农田。这使得盖茨家族领先第二大农田所有者奥弗特家族超5万英亩。
　　盖茨家族所拥有的土地在美国的分布图
　　除农田外，盖茨家族还拥有过渡用地2。6万亩，休闲用地1234亩，拥有的土地总面积共26。9万英亩。其中，最大面积的土地位于路易斯安那州（6。9万英亩）、阿肯色州（4。8万英亩）和亚利桑那州（2。6万英亩）。
　　据悉，Cascade近十年来一直在收购美国的农田。2014年，该基金在加州、伊利诺伊州、爱荷华州、路易斯安那州和其他州拥有至少10万英亩的农田。
　　Cascade最大的一笔投资是在2017年。该基金从加拿大养老金计划投资委员会（CPPIB）收购了5。2亿美元的农田资产。这批资产以前由美国农业公司（AgCoA）所有，它占据了Cascade当今所拥有的大部分面积的农田。
　　2018年，Cascade以1。7亿美元收购了华盛顿约1。45万英亩的优质农田，卖方为另一家主要机构投资者约翰汉考克的人寿保险公司。
　　此外，盖茨基金会也已投资农业超过10年。从投资方向上，可以猜测，其购买土地或为更好地促进农业可持续发展，包括促进高产、研究开发耐气候作物等。另外，Cascade的子公司之一CottonwoodAgManagement是LeadingHarvest的成员，这是一个旨在促进可持续农业实践的非营利组织。
　　而亚马逊创始人杰夫贝佐斯购买土地的原因，或因其在祖父母的德克萨斯牧场度过了童年的夏天。如今，他所拥有的土地也在德克萨斯州。
　　02hr为什么美国富豪爱买土地？
　　虽然盖茨可能是美国最大的农田所有者，但他绝不是最大的个人土地所有者。
　　因其电信企业LibertyMedia、LibertyGlobal和LibertyGlobal而被戏称为有线牛仔的约翰马龙（JohnMalone）是美国最大的单一土地所有者，拥有220万英亩土地。2010年，他通过购买位于新墨西哥州29万英亩的贝尔牧场，超越了CNN创始人特德特纳，成为美国最大的个人土地所有者。
　　约翰马龙
　　此外，约翰马龙还在美国各地购买了地块，包括科罗拉多州、怀俄明州、佛罗里达州、缅因州、新罕布什尔州和马里兰州。
　　为什么美国富豪们热衷于购买土地？约翰马龙曾说表示，生产性土地是历史上为数不多的永久价值之一，这句话或代表了许多富豪的心声。
　　这是一项价值不断增加的资产，美国农田信托公司CEO约翰皮奥蒂也曾说，它具有巨大的内在价值。除此之外，它还是一种有限的资源。
　　土地资产的投资收益主要表现在以下几个方面：
　　首先，强劲的历史回报。
　　耕地收益有两种形式：一是租金和作物支付的当前收入；二是出售标的资产带来的价格升值。1992年至2020年间，美国农田的平均年回报率为11。0，高于股票市场的平均年回报率8。0。
　　公开交易资产和实物资产表现（19922020年）
　　注释：资产类别由以下指数代表：私有美国农地NCREIF农地指数；私营美国商业地产NCREIF房地产指数。索引是不受管理的，不能用于直接投资。资料来源：NCREIF，公开数据。
　　其次，被动回报。
　　农田提供了一种有吸引力的被动收入来源，使投资者能够多样化收入来源。另外，作物支付价格会随商品的价格波动，而农田却不会。这意味着，农田可以有效地对冲通货膨胀。
　　第三，投资多元化。
　　据估计，比尔盖茨一半以上的财富都投资于技术，并在技术投资领域赚了数十亿美元，但他深知投资一些其他的资产类别对于财富保值增值的重要性。譬如，股票、债券、商业房地产和黄金等资产类别或会出现波动，但农田投资则波动很小。例如，在金融危机期间，标准普尔500指数的最大跌幅为46。同期，NCREIF农田指数却上涨了17。
　　第四，低波动性。
　　农田是一种极低波动性的资产类别。如上图所示，1992年至2020年间股市波动率为17。2。相比之下，美国农田的波动率仅为6。9。
　　在新冠疫情流行的前几个月，这种波动性差异得到了体现。2020年第一季度，美国股市下跌了19。8，原因是新冠疫情的封锁导致了经济缩减和投资者的恐惧。第二季度，市场反弹的速度几乎一样快，回报率为20。0。相比之下，新冠疫情对农田收益的影响要小得多。农田回报率在2020年第一季度下降至0。1，并在2020年第二季度上升至0。6。
　　第五，可持续性。
　　投资农田有利于全球经济发展，并增加可持续性资产。据《国家地理》报道，通过采用技术和可持续耕作方法，农场的产量可以增加一倍或三倍。因此，农田投资能够为地球上约90亿人提供食物，能够有效保障粮食安全。
　　另外，可持续的耕作方式也增加了土地的价值，为地球和投资者创造了利益。然而，投资新技术需要前期投资。因此，投资农田是农民、投资者和环境的共赢。
　　如今，农田投资不再是超级富豪的专利。投资者不及比尔盖茨的财富水平也可以投资农田。FarmTogether等投资平台正在为合格的投资者创造机会，以低至1。5万美元的价格投资农田。
　　截至2020年，美国农场地产每英亩土地的平均价格
　　第六，通过租赁，获得回报。
　　私人土地所有者会利用土地，通过多种方式获利。据美国农业部数据显示，美国9。11亿英亩的农田中约有39出租给农民，其中80的出租农田归私人地主所有。
　　年轻的农民很乐意租地，因为不管是老是少，这都是生意。盈透证券董事长、拥有58。1万英亩土地的ThomasPeterffy说道。
　　如果你购买一个农场，并将现金租赁租约到位，你将看到大约2。5的资本回报率，PeoplesCompany总裁SteveBruere说。
　　从历史上看，美国的土地一直是一项有吸引力的投资，因为其具有长期升值、税收优惠的价值，这使得它比许多奢侈品投资更稳定、更可预测。除此之外，土地还可为富豪们提供高品质的生活。如，许多大型牧场不仅可以用来养牛，还可用于娱乐，例如狩猎、钓鱼、度假等。
　　03hr美国土地交易频繁
　　如今，美国的土地交易市场正在蓬勃发展。
　　由于利率处于历史低位，拥有牧场是一项非常有吸引力的投资，一位美国行业人士说道，合格的买家现在能以3的利率购买牧场，或对牧场进行融资。由于疫情影响，‘城里人’正在寻求购买牧场的机会，以逃离人口众多的地区，这样他们就可以呼吸到清新的乡村空气。
　　在卖方市场上，众多富豪正在出售他们的土地。
　　亿万富翁科赫工业的董事长兼CEO查尔斯科赫在德克萨斯州的斗牛士牧场以1。24亿美元的价格上市出售，烟草亿万富翁布拉德凯利在新墨西哥州的麋鹿谷牧场以9600万美元的价格上市出售，葡萄酒商雷蒙德邓肯在科罗拉多州的钻石尾巴牧场以4500万美元出售，高尔夫球手格雷格诺曼在科罗拉多州的七湖牧场以4000万美元出售。
　　同样在买方市场上，富豪们争夺土地的热情很高。
　　2020年最引人注目的是纽约亿万富翁Bloomberg大股东、联合创始人兼CEO迈克尔布隆伯格以4479万美元收购了亿万富翁KKR联合创始人亨利克拉維斯和亿万富翁家得宝联合创始人亚瑟布布兰克拥有的4600英亩科罗拉多牧场。
　　另据报道，亿万富翁奈飞创始人里德哈斯廷斯正在科罗拉多州建造一座占地2100英亩、耗资2000万美元的LoneRockRanch大院。
　　尤其新冠疫情期间，土地托管期限明显缩短。随着城市压力的加剧，富豪们想要利用土地资源变现的时间明显缩短。大多数买家，早已开始在土地这块画布上，描绘他们未来对于房屋和谷仓的梦想。
　　土地，正在成为美国富豪和新投资者的新宠。