用好政策性银行专项借款，疏通保交楼的卡点堵点新京报专栏

　　政策性银行专项借款引入保交楼、稳民生，既有助于维护购房人的合法权益，又有助于疏通保交楼的卡点堵点，为房地产行业探索新发展模式。
　　某售楼处中摆放的楼盘模型。图ICphoto
　　文钟严
　　一段时间以来，因部分房地产企业资金链问题造成的烂尾楼现象，受到社会高度关注。部分已售商品住宅项目，因资金周转困难而停工或逾期交付，不仅损害了购房人的合法权益，甚至也对社会稳定造成影响。
　　为此，保交楼作为一项民生政策，被明确为相关地方需要切实承担的属地责任。
　　而当保交楼走出个案状态，隐现出局部性风险隐患之际，其所带有的公共性特征，也需要公共政策工具来通渠疏沟。
　　据新华社报道，最近住建部、财政部、央行等有关部门出台完善了保交楼的政策工具箱，明确通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设支付。
　　这个政策性银行专项借款方式的关键词是，专款专用、封闭运作、已售、逾期、难交付及住宅项目等，对于当前的保交楼问题，可谓颇具针对性。
　　将问题项目从复杂债权关系中剥离
　　实际上，自此前的中央政治局会议明确保交楼、稳民生以来，各地也都在积极探索保交楼方案。
　　从保交楼、稳民生的目标要求看，各地的选择菜单中大致有三选：一是市场化手段，二是引入公共决策机制，三是在坚持市场化原则的基础上，引入公共决策机制。
　　目前各地主要遵循市场化、法治化的原则，如引入资产管理公司（AMC）进行风险处置、推动问题企业并购重组、问题项目有条件接管等诸多方案。
　　不过，从当前情况来看，完全依靠市场化手段的效果相对有限。因为，市场化手段的优点是可以有效理顺问题房地产项目的债权债务关系、责权利关系，以有效平衡各方关切，但弊端是耗时长，要在短时间内平衡各利益相关方的利益，显然也是勉为其难。
　　此时引入公共决策机制的优点是速度快，通过政府准公共信用的注入，直接可以将问题项目从复杂的债权债务关系中剥离出来，但弊端是萝卜快了不洗泥，将责权利关系的认定后置。
　　而随着烂尾楼问题在多地次第开花，这一问题已经外溢出经济层面，不仅影响到经济内循环，也对基本民生造成影响，甚至成为了影响社会稳定的因素。
　　与此同时，居民提前还贷和企业持续减少资本支出等导致的持续去杠杆，以及由企业和居民去杠杆行动导致的资产荒等，也反映了各地保交楼、稳民生任务艰巨，情况复杂，牵涉面广。
　　由此可见，目前保交楼、稳民生，更加体现出速度的重要性，也就是要速度优先、兼顾效率和公平。唯有与时间赛跑，才能避免烂尾楼风险沉淀成局部性金融系统风险，同时防范地产风险的外溢。
　　这意味着在保交楼、稳民生的三大选项中，只有在坚持市场化原则的前提下，引入公共决策机制这一选择，才能与保交楼、稳民生中的时间优先、市场化法治化原则等目标相对匹配。
　　而在这一问题的公共政策工具箱里，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设支付，无疑是一项及时的重要举措。
　　建筑工人在某工程现场施工。图新华社
　　避免房地产市场风险外溢民生领域
　　明确政策性银行通过专项借款方式介入保交楼工作中，不仅可以直接向问题项目输入必要的建设启动资金，同时也意味着准政府信用精准输入了问题住宅项目。而且，这部分资金的成本相对较低，甚至可以直接对接到央行的专项再贷款。
　　政策性银行专项借款，不同于并购贷款和重组贷款等，在利率、期限等方面都比较灵活，而且可以实现利益完全超然的过桥资金作用，从而为烂尾楼项目注入低成本流动性，使其尽快完工，及时向业主交付。
　　毕竟，若越来越多的业主选择停贷、提前还贷等，将会带来商业银行系统中涉房涉地贷款的不确定性。这种不确定性无疑比相关风险的真正暴露，给市场带来的危害更大。资本市场地产和银行股的长期低迷，其实就是投资者在远离不确定性。
　　将保交楼的烂尾楼项目，从问题开发商的复杂债权债务关系中解放出来，在商业上也具有可行性和可操作性。已售、逾期的住宅项目，在产权上是清晰的，各方的责权利关系也是明晰的。之所以出现烂尾问题，是项目预售款被非法挪用或者侵占了，从而把业主拉进了开发商营造的复杂债权债务关系中。
　　也就是说，只要有一个主体从业主手中买入对开发商的债权，并注入建设启动资金，保障项目完工交付，烂尾的住宅项目就完全可以抽离出开发商的债权债务关系网，从而不影响开发商债权债务关系的完整性。
　　此时，通过政策性银行的专项借款，无疑比AMC的介入更直接、更简单。因为，AMC是否加入的前提是理顺债权债务关系，并评判其是否具有重组价值，AMC等是否可以获得重组权和剩余索取权。政策性银行的专项借款则相对比较单纯，就是输入政策性过桥资金，以保交楼。
　　再者，政策性银行低成本流动性过桥借款，可以提前大面积地参与所有存在保交楼风险的住宅项目，为市场化、法治化的商业性资产重组甚至破产重整拆除串联引线，降低商业化行为的复杂性。
　　众所周知，不良资产带有冰棒效应，具有明显的时间价值，时间拖得越长，资产越贬值。伴随着房地产回归居民的耐用消费品序列，房产的价格泡沫幻觉被掐灭了，房产的折旧和虚拟房租成为了影响其价值的主要因素。
　　因此，政策性银行专项过桥借款的引入，会掐断房地产市场风险向民生领域的传导，为接下来的商业化处置降低难度。
　　总之，政策性银行专项借款引入保交楼、稳民生，既有助于疏通保交楼的卡点堵点，维护购房人的合法权益，也有利于维护社会稳定大局。
　　当然，在此过程中，也要注意把握好其公共外部性疏导的基调，尽量避免介入甚至左右市场化的资产并购重组等，方能让这项公共政策成为探索房地产行业新发展模式、构建新的市场秩序的有力保障。
　　撰稿钟严（资深金融从业人士）
　　编辑马小龙
　　校对吴兴发