经济学者对于房地产调控政策的有效性分析及优化研究

　　一、研究背景
　　近年来，房地产市场的热度一直较高，发展房地产行业能够拉动内需，推动国民经济发展快速发展，但同时也造成了房价过高、房贷断供和炒房投机等问题。在这样的大背景下，我国政府采用因地制宜的方式，根据各区域房产市场所面临的具体问题做出了针对性调整，颁布了一系列房地产调控政策，例如限售政策、房产交易税费调整政策、限价房和共有产权房等政策，来限制房价过快增长和保障广大民众的住房需求。
　　这些调控政策是否积极有效，需要建立客观的数量评价指标进行衡量。改革开放来，我国实施了住房商品化改革，房地产行业在我国的得到了快速的发展，目前已经在国民经济中占据主要地位，发挥着推动城市基础设施、解决劳动力就业、促进政府收入等的重要作用。
　　但是住房商品化改革之后，我国大部分城市住房价格在2007年到2017年十年间上涨幅度过大，造成大部分城市住房价格都远远高于居民收入的情况，如目前大部分一线城市的住房价格和收入比都已经超过30，远远超过了居民购买能力和国际公认的房价收入比指标。
　　城市住宅价格长期处于高位运行态势，已经影响到我国的民生建设政策的落实。基于此，中央政府和杭州市政府都出台了相应的政策来达到控制房价、规范房地产发展的目的，采取多种宏观调控手段，避免房地产价格上涨速度过快。
　　主要的调控政策有：2010年度公布了限购政策、国十一条政策、新国十条政策以及房产税的试点政策；2011年则在原有基础上公布了新国八条和房产税试点改革政策；2012年开始，中央对小产权房进行了严厉打击；新国五条于2013年公布；并在2014年，对房贷新政政策进行了处理和安排；2015年3月去库存新政发布；2016年则公布了限购限贷政策。
　　最近一次的调控是2021年9月，住建部强调必须坚持调控房地产的目标并加强力度，更要支持刚需住房，抵制炒房行为。除了这些限购限售限贷等基本政策外，还规定离婚人士购房政策和税收调节政策，精准控制购房行为。
　　如今国内已经有很多城市都将增值税的免征年限提升到了五年，从而抵制和打击投机房子的行为。从中央到杭州市的房地产调控政策已经进行了多轮，在多重调控下住宅价格快速上涨的状况已经有了大的改善，但我国大部分城市房价仍然处于高位，居民购房压力仍然很大。
　　以杭州为例，一方面在多轮调控下杭州市整体的住宅价格已经出现小幅回落态势，另一方面杭州的平均房价仍然高达2。83万元每平方米。分析杭州平均房价下降的原因不难发现：近两年来杭州市连续把周边的县、市划分为杭州市的行政区，而增加的部分都是杭州市房价比较低的区域，所以从杭州市整体统计上出现了房价下降的情况，但这只是杭州市房价变化的一个原因。
　　那么从中央到杭州市自2017年开始最严房地产调控政策是否有效？今后杭州市房地产调控方面应该采取哪些更为有效的措施？
　　理论界和房地产行业对此都十分重视，从理论界来说，学者们一直试图找到对房地产调控政策有效性进行评价的科学方法，也出现了一批研究成果。但通过数量分析，对某一个城市房地产调控政策和价格变化趋势进行持续跟踪的研究仍然比较少。二、国外学者对房地产调控的研究成果
　　众多经济学者针对房地产市场的宏观调控政策进行了深入研究，Galke从宏观经济学角度分析了政府行政职部门出台的相关政策能在房地产市场经济发展中的调节作用。Gasser分析了市场经济、生活环境和房地产经济三者在发展过程中相互作用的关系，论证了政策宏观调控政策对于房地产行业健康发展的重要性。Josef认为，市场经济的供求关系决定价格走势的发展规律势必会造成价格暴涨、暴跌，只有政府的政策调控才能确保房地产经济的稳定发展。
　　购房者对房价的预期值和开发商在项目运作期间对资金周转需求的差异是造成房价上涨的主要原因，随着开发周期的深入开发商资金成本水涨船高，导致最终的销售价格比消费者心理预期高。因此，为了有效解决房价快速上涨的问题，应该从开发商融资渠道、方式和消费者对房价的心理预期两方面入手。
　　Tiwari对新加坡房地产市场的政府宏观调控政策进行了系统深入分析，研究发现，由于政府对公共住房的补贴，公民购买住房的资本支出将有效减少。
　　新加坡政府的这种房地产调控政策不但可以更好地满足广大居民的住房需求，同时也可以保证区域内房地产市场在政策指导下合理发展。Valentina对房地产市场发展规律做了预估和推测，发现房价和交易过程的税费存在一种正相关系，说明政府以税费手段调节房价是一种合理、有效的方式。Puzhenbai研究分析了2018年政府颁布的房地产类宏观调控政策，并调查了美国的房地产市场发展现状，认为政府税收优惠可以缓解私有住房购房过程中的资金压力，更好的保证民众住房需要得到进一步满足。
　　Malmir从房价和房屋质量的角度出发，分析了政府采用税收调控政策对二者的影响，认为房价会应税收政策的调控而更加合理化，但是房屋质量却出现了两极分化的现象，一方面是为了压缩成本而造成质量无法保证，消费者的利益受到严重伤害；另一方面开发商为了谋求企业长远发展，而提高产品质量来赢得市场和消费者的认可。因此，政策在出台相关宏观调控政策是需要充分考虑房屋质量问题，严把建设质量关，让广大民众享受到质量达标的居住条件。
　　由于政府宏观调控可以对房地产行业全过程产生影响，并最终让市场参与者的购买意愿和行为都受到影响，所以许多学者把关注点放在政府宏观调控对房地产价格的影响方面，Nestic等提出，房价上涨的主要推动力之一是政府的税收政策，因此市场参与主体会受到税收政策的直接影响，最终在房地产价格上得到体现。
　　Stenkula等分析了房地产价格增长趋势，将具体的影响确定为以下几个方面：当地居民的购买能力会随着收入的增加而得到提升，房地产价格会随着需求的增加而上涨；购房者的贷款门槛会随着贷款利率下降，减轻购房者面临的压力；土地供应量相对而言不够充足，在供需理论的影响下，房地产价格会随着土地价格的升高而上涨。另外，许多学者将研究方向集中于房产税，但目前在该领域的研究仍然具有一定分歧，一些学者认为购房者的购房成本会因为政府征收房地产税而增加，使得购房需求下降，拉低房价。
　　还有部分学者则认为，出台房产税政策会增加成本，导致市场平衡性受到破坏，降低土地利用率和住宅供应量，房价会由于需求减少不明显而上升。通过归纳和总结已有的文献，发现当前学者的研究主要集中于政府土地政策与房价的相关性。Farle与住宅供给和土地管制相结合，根据研究指出，住宅的开发成本会由于土地管制措施而有所提升，导致市场供应量降低，使房地产价格呈现出上涨趋势。