实施主体从单一招商到公开招引，模式大变的东莞旧改将怎么走？

　　2023年开年，沉寂已久的东莞旧改迎来了新契机。
　　1月16日，东莞市政府印发全面加快三旧改造实施意见的通知，提出改革单一主体挂牌招商模式，创新设立公开招引实施主体模式。前期工作阶段，镇街（园区）政府作为前期工作的责任主体，不再统一招引前期服务商。
　　有近5年经验旧改投资端人士向第一财经分析，新政之后，旧改的前期工作阶段则更强化政府统筹。东莞旧改市场一直与政策面强相关，此次政策出台意味着东莞旧改开始进入新阶段。
　　东莞旧改溯因
　　业内人士介绍，此前东莞的旧改模式主要包括政府主导、单一主体挂牌招商以及土地权益人自行改造。其中尤其以单一主体挂牌招商发展最为迅速，东莞旧改在2020年一度达到顶峰。
　　2020年东莞旧改的，曾在2020年出现明显爆发迹象，政策、旧改企业数量、拿地规模上均有可圈可点之处。据第一财经记者不完全统计，仅2020一年，东莞市、镇街两级出台的城市更新相关政策就达到41个，包含市级政策33个、镇街政策8个，其中征求意见稿3个，正式稿38个，其中涉及城市更新、集体资产交易、土地收储、工改工、老旧小区改造、单一主体挂牌等多方面内容。
　　对各大开发商来说，当时楼面价与备案价价差缩小、土储有限、利润空间承压，急需寻找新的破局之道，因此纷纷重仓布局东莞旧改。
　　据东莞市农村（社区）集体资产管理网、政府采购网、各镇街官网等信息不完全统计，2020年全年，东莞共挂网208宗旧改，旧改面积达5475万平方米。其中已确认前期服务商（含协议出让）旧改共176宗，面积达4462万平方米。
　　如火如荼的东莞旧改，吸引了大批房企抢滩布局，其中主要分为深系、广系、本土系三类。
　　深系企业主要代表为鸿荣源、卓越、佳兆业、星河等，这类企业在深圳旧改争夺战中已拥有相对成熟的经验，对于旧改前期介入较为积极。其中不少企业是新建班底首次杀入东莞市场，例如佳兆业，据知情人士透露作为当时深圳的旧改之王，直接将部分深圳班底空降东莞，摩拳擦掌试图复刻深圳的旧改神话。广系主要是以时代、富力、奥园等为代表，也凭借自身的经验优势开始进军东莞旧改市场。本土老大哥则以莞民投、光大、东实等为主，凭借主场优势稳扎稳打，拿地意愿较弱。
　　数据来源：库思资讯
　　躺平的东莞旧改企业
　　东莞旧改的热潮，仅持续了短短1年，开发商前服争夺战下市场乱象频生。同时，由于各类开发商实力参差，项目推进阶段困难重重。
　　新政之前，东莞旧改主要分为前期服务商选定（前期阶段）、更新单元立项（单元划定阶段）、改造主体确认（单一主体挂牌招商阶段）、实施方案编制（1N总体实施方案阶段）、供地实施监管五个阶段。但在中标前期服务商后，能通过单元划定的项目相对较少。据第一财经记者不完全统计，20202022年期间，共有300余家企业中标前期服务商，但其中推进到单元划定阶段的项目不足10。
　　此次东莞市政府印发的公告中也指出，近年来，东莞市三旧改造工作存在博弈空间较大、改造布局分散、项目品质参差、时间成本过重、补偿预期攀高、产业空间被挤压等问题。
　　此外，政策端变化也进一步加快旧改企业退潮。2021年，国家层面加大了城市更新政策的出台，主要偏重于防止大拆大建、古树、文物保护等方面，管控趋紧；其次是产业管理政策，整体方向是支持实体经济产业转型，加强产业监管、防止产业空心化等。
　　东莞旧改市场随之逐渐降温。雪上加霜的是，东莞房地产市场在2021年8月后供需双端均初现寒意，加快旧改市场退烧进程。供应端上看，2021年8月东莞新建商品住宅供应约4291套，同比减少近4成；成交端上看，8月新建商品住宅网签仅2572套，同比大幅减少65，环比萎缩34；
　　一个明显的信号是，从2021年8月开始，在原本分土必争的土拍市场，开始出现流拍。据不完全统计，2021年8月起包括塘厦诸佛岭社区、长安沙头社区在内的多家地块流拍。
　　在这种态势下，东莞旧改的方向，从新增项目逐渐转入了深耕项目的阶段。在2021年底，东莞便提早布局，发布了三旧改造头雁计划第一批单元，加快旧改项目落地见效。包括东城街道火炼树城中村改造单元、南城街道亨美城中村改造单元、胜和改造单元在内的16个项目被纳入首批名单。
　　浪潮退去，裸泳者悲歌。2021年底，旧改彻底降温，不少东莞旧改企业出现裁员潮，佳兆业、星城、富力等深系、广系企业开始断臂求生，全部或部分撤离东莞。
　　当时很悲惨。熬了1个月的夜拿的项目，现在也要熬夜清理出去。某深系头部旧改企业投资部门员工说，其所在的东莞团队高峰期将近一百人。在2021年年底决定收缩战线后，短短几个月的时间内裁掉了一半的人。当时留下的人每天唯一的任务，就是把当时手中的项目折价卖出去。据悉，该旧改团队2021年拿下的东莞某地标项目目前也已经撤场。
　　旧改重启后市怎么走？
　　根据东莞市农村（社区）集体资产管理网、政府采购网、各镇街官网等信息，2020、2021年，东莞至少有329宗旧改项目确定前期服务商。
　　存量前期服务商后续如何推进也成为业内关注焦点。
　　据业内人士介绍，一般而言，签约的前期服务商服务期限在24年，一部分情况较好的项目有可能继续推进，其余项目到期后可能直接终止，具体有待新政配套政策出台。以2020年旧改高峰期计算，根目前最早一批前期服务商停止续约潮已经来临。不过，该人士介绍，由于行情持续走弱，已有不少旧改项目的村委会与前期服务商协商提前取消协议。
　　一些核心区域的标杆旧改项目仍在继续推进中。第一财经记者联系了多位龙头房企城市更新部门工作人员，他们均称目前集团项目仍在推进，暂不受此新政影响。
　　值得注意的是，在此次东莞旧改新政中建立了三旧改造专项规划片区统筹单元规划的规划管控体系，打造连片集中的大中小圈改造格局。有业内人士分析，大圈是区域概念，指的是各镇街5年内510平方公里的重点改造区域；中圈是片区概念，指的是大圈里13平方公里的重点改造片区；小圈是项目概念，指的是500亩以内的改造单元。大圈对应改造专规，中圈对应片区统筹规划，由政府绝对主导。小圈对应单元规划，政府结合项目情况与利益各方诉求进行平衡。
　　他预测大圈外的项目，一事一议的公关难度较大。大圈内项目能否继续推进，应该会视房企及运作方意愿、实力以及前期工作程度而定。
　　一直以来，三旧改造虽进程慢，时间成本大，但利润空间巨大。据此前深圳某些企业已公布的旧改案例来看，部分项目毛利率超过30，净利率也超过15，盈利能力显著高于招拍挂获取项目。
　　但城市更新涉及环节较多，时间周期长、难度高，深圳市合一城市更新集团发布的《2019年城市更新白皮书》统计数据显示，一个完整的城市更新项目平均周期为58年。中海地产也曾在《中海城市更新白皮书》发布时提出，城市更新的主体必须具备城市运营能力。
　　某旧改资深人士指出，东莞本轮新政实施后，行业趋势明朗、旧改成本下降、旧改企业前期不确定性减少，倒逼权属人降低预期，整体向好。