中国大城市会重启ampampquot拆迁ampampquot

　　2022年，中国楼市的又一个寒冬来了。
　　中国很多城市在这一轮楼市寒冬中被搞得瑟瑟发抖，国家中心城市的郑州就是非常典型的这样一个城市：销量不振，库存高企、房价持续下跌以及烂尾楼规模全国首列。
　　2022年9月13日，郑州金融工作局发布消息：郑州市已经和国开行签订了3000亿的协议，其中1600亿贷款将会用来货币棚改。
　　这绝对是一个令人吃惊的消息！
　　因为在2021年8月份，住建部才发布了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，其中就明确提到严格执行棚户区改造政策，不得以棚户区改造名义开展城市更新和禁止大拆大建。
　　而时间才刚刚过去一年，郑州就迎来了1600亿的货币棚改，中国的大城市似乎又要重启拆迁了。
　　所谓货币棚改就是把棚户区居民的老破小拆掉，然后给拆迁户一笔钱或者一张房票，让这些拆迁户在全市范围内重新购置房产。
　　货币棚改的厉害之处就是一边通过拆迁，减少了房子供应的总量，同时一边通过直接发钱，增加房子购置的需求量，最关键的是，还可以通过棚改拆迁，把主城区的好地块给拆迁出来，可以卖更高的地价。
　　所以货币棚改一直都是中国房地产的救市终极大招。
　　2014年2019年的6年之间，中国就曾经搞过两轮全国范围的货币棚改，一共发放了棚改贷款大概是3。5万亿。
　　2016年2018年全国三四五线城市房价全部上涨，其实就是通过货币棚改来撬动的，几乎大多数城市的房价都翻了一倍。
　　2020年以后，全国范围内的货币棚改开始被严格限制，被限制的原因主要有三个：
　　其一是房价涨的太厉害了，担心泡沫加剧。其二是货币棚改的威力太大，相当于直接往房地产里面大水猛灌，不好控制节奏。其三是担心地方政府贷款过多，债务过高。
　　但是由于货币棚改已经被证明过是救楼市的超级大杀器。
　　所以一旦楼市不稳，形势危急，货币棚改就会立刻被拿出来再次使用。
　　于是2022年，郑州就急不可耐的宣布要重启货币棚改。
　　而且郑州的这一次货币棚改跟之前还有所不同：根据郑州2022年3月份的说法，郑州的货币化安置不仅仅是棚改，可能还会涉及到拆迁。
　　我们都知道：棚改主要是拆危旧老房，但拆迁则不同，只要涉及到政府规划需要都要拆，甚至包括次新房，所以拆迁的概念和范围要更大。
　　此外郑州本次的棚改货币化还启用了房票安置制度：也就是说，在拆迁的过程中政府并不需要支付真金白银，只需要给拆迁户一张房票即可。
　　拆迁户拿着房票直接就可以去政府指定的范围内置换新房就可以了，开发商拿到房票后，可以直接抵充地价，从而形成一个闭环。
　　这也就意味着房票安置制度，政府压根就不需要动用一分钱就可以帮助开发商直接去新房库存，节省了大量的棚改资金。
　　这种房票安置制度不仅可以帮助财政困难的地方政府大量去新房库存，同时还限制了拆迁户将房子买在其他城市，肥水不流外人田。
　　所以至于国开行给不给郑州棚改贷款，给多少棚改贷款都无所谓，在房票安置制度面前，零成本都可以大规模启动城市拆迁。
　　据说目前全国大概有30个大中城市都已经开启了房票安置制度，甚至包括了宁波、南京、贵阳等大城市和省会城市。
　　所以如果说中国的棚改1。0版本还需要支付真金白银的棚改贷款资金，那么中国即将启动的棚改2。0版本几乎就是零成本启动。
　　以旧换新，直接推动城市去库存，堪称救市大手笔。
　　目前郑州的新房库存量已经超过1200万平米，去化周期达到了24个月，最要命的是郑州的烂尾率名列全国第二位，仅次于昆明。
　　郑州重启棚改拆迁已经是势在必行。
　　而在郑州之后，我们判断将会有更多的大城市将会加入新棚改行列，尤其是在房住不炒和支持刚需和改善住房需求的背景下。
　　新棚改将是第二轮楼市去库存的不二选择。
　　那么，未来中国大城市的新棚改规模会有多大呢？
　　根据我们的研究，目前中国各大城市的二手房存量都很庞大：北京接近10万套，重庆超过了17万套，苏州超过了14万套，南京也在11万套以上等等。
　　但是有一个数据很值得我们注意：在中国大城市的庞大的二手房存量中，50以上都属于20年以上的老破小住房。
　　比如在北京的10万套二手房中，20年以上的老破小就超过了4万套，而10年之内的次新房仅有1。5万套。
　　在比如武汉的二手房存量达到了12万套，但是10年之内的次新房比例仅有3万套左右，绝大多数都是房龄在15年以上的老破小。
　　在中国的大城市二手房庞大的存量中，20年以上的老破小比例实在是太高了，保守估计占比例应该在50以上。
　　这些房子从逻辑上讲，都应该陆陆续续进入棚改的行列。
　　中国大城市的老居民急需一场大规模的住房改善运动，新棚改的城市空间非常庞大，干个十年都未必能够解决掉老破小的问题。
　　所以中国大城市的新房开发真的过剩了吗？
　　如果不谈任何居住品质的住房存量，当然是过剩的。
　　但是如果超过20年的老破小居民将来也要继续住房改善的话，那中国大城市的新房开发远远没有过剩，甚至可以说空间还非常巨大。
　　中国大城市，重启棚改拆迁是势在必行！
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