如何解读中国房地产经济领域，国庆假期以后的两个重要政策信号？

　　这是熊猫贝贝的第1342篇原创文章
　　2022年，刚刚过去的七天国庆小长假黄金周，全国40座重点城市累计成交新房96。2万，同比跌幅超14。
　　可能不同的统计数据有所偏差，口径和统计对象不一致，但是这个结果，大差不差吧，现实和市场都说明了一件事：2022年，中国的楼市在年度最后一个营销旺季节点，并没有迎来什么反弹和复苏。
　　这让小长假之前的930红利组合大礼包有些尴尬：
　　减税、降房贷利率、宽公积金当然，还有各地政府手段尽出，充满创新味道的救市政策和手段配合。
　　但是市场依然没闹出多大水花。
　　当前中国的楼市和房地产经济，实际上处在一个敏感和微妙的氛围之中：
　　在市场层面，各种唱衰看空的论调处在不断酝酿和持续爆发的状态中，房价不降，楼市不活的论调大行其道，甚至不上台面地说，已经成为了一种主流观点。
　　当然，各种戾气爆棚，指责抱怨，巴不得中国房地产经济直接崩盘的极端思维和流氓无产观点也暗戳戳的到处煽风点火。
　　那么问题就来了：汇聚了中国智商和综合能力金字塔尖端水平的国家管理部门，各级政府，难道对于这样的市场情绪，这些论调，是完全不知道，不理解，听不到吗？
　　呵！其实国家，政府，还有高层，真心是一清二楚，洞若观火，绝对门清。
　　国家做事，必有章法，不然，一个十四亿人口基数的国家怎么可能治理得井井有条？
　　房地产经济这事儿，没那么简单，当然，也绝对不会被极端思维裹挟，让流氓无产得逞。
　　这是关联中国经济宏观大局稳定和安全的一个重要领域，如何解决因为过去野蛮发展而遗留下来的问题，如何解决金融关联债务驱动过程中酝酿的风险，以及如何契合时代需求，顺应经济后续发展需求，等等诸如这样的关键问题，国家肯定已经早有规划和备案。
　　只不过，时机问题。
　　草蛇灰线，伏脉千里，随着2022年进入四季度最后的冲刺阶段，中国国家，对于房地产经济的重要布局和规划思路，也开始逐渐信号出现。
　　与其被市场的极端思维裹挟，被大环境的压抑气氛所感染，不如聚焦关键，抓住本质，去挖掘一些具有现实意义，能够指导现实行动的趋势方向上的确定性，是不是？
　　这篇文章，就将和各位读者朋友一起，对2022年中国国庆前后关于中国房地产经济领域两个重要的，甚至可以说具有划时代意义的重要动态和政策信号，进行一次有深度，有专业，有依有据的专题分析解读，并且对后续中国房地产经济和楼市的走向，进行理性预判。
　　两个政策动态，一个规模力度很大，一个信号意义非常，都很有看头。
　　本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。
　　内容有依有据，分析理性客观。
　　硬核内容，错过不再。
　　以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。
　　PS：文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。头条独家文章，抄袭搬运必究！
　　（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）
　　选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。
　　图片来源：头条图库1行业和市场四季度6000亿地产红包：应该如何理解？
　　9月底，央行和银保监会两部门要求中国建设银行、中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国邮政储蓄银行、交通银行等六家国有银行，加大对房地产融资的支持力度。每家银行年内至少提供1000亿元融资支持，形式包括抵押贷、按揭贷、开发贷或购买债券等。
　　当然，这个消息因为央行和银保监是通过非公开形式，没有书面通知和相关文件的方式进行要求的，实际上并没有引起市场和舆论的过多关注和议论。
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　　根据实际了解以及和与银行相关工作人员沟通确定，相关通知是在国庆节前一周由总行视频会议口头传达的，没有书面文件，各分行支行根据自身情况确定方案。
　　但是这个动向，非同寻常，意义重大。
　　这次房地产领域的定向融资支持，加在一起有6000亿之多，达到了2008年那4万亿的17，听上去不算多。
　　可是，两个关键点：
　　第一，这6000亿是明确指定了投放领域的，那就是房地产经济关联，主要就是抵押贷、按揭贷、开发贷或购买债券。
　　第二，额度限定，并且下限卡住，6000亿放出去的窗口期也只有短短3个月。
　　每家银行在年内至少提供1000亿元融资支持，于是乎，自国庆假期以来，已经有多家房企财务部门开始积极参与到融资之中。
　　目前，已有多家银行、以及民营房企融资人士已经确认此消息属实。作为房地产行业融资的最主要渠道，将为后续房地产行业带来积极影响。
　　最少6000亿，三个月时间内放给房地产经济利于，意不意外，惊不惊喜？
　　据统计，六大行上半年新增按揭贷和涉房贷款共计6630亿元，若第四季度新增6000亿元房地产融资的硬性指标落地，将接近六大行上半年新增的按揭贷和涉房贷款。
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　　本质上，这是国家层面，给各个银行施加的压力。现在任务就到了银行们的头上了。
　　客观来说，2021年以来全国房地产经济一路下行，银行的晴天送伞献殷勤，雨天收伞没感情做法，功不可没。
　　在2022年最后一个季度，每家银行新增1000亿元房地产融资是硬性指标，必须完成，但各行的投放方向、指标安排不尽相同。
　　按照银行的思路，最好1000亿压着指标全部以最安全，最优质的方式放出去。
　　过去二十年，银行最优质的买卖，当然是居民按揭贷款这部分。但是现实明显没有这个条件：
　　2020年之后，房产贷款余额持续下降，2021年房地产新增贷款在约3。8亿，并在今年6月末时余额增速仅为4。2，不及去年同期增速的一半，新增贷款仅0。67亿，不及去年同期的三分之一。
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　　背景是：将新增融资额度向按揭贷倾斜是多家银行的选择，因为按揭的源头是大家要买房，而2022年以来，按揭贷款发放已经正常化，审批速度在一周至一个月不等，不像去年第三四季度需要排队等按揭。
　　但2022年过去的三个季度的购房意愿，却以肉眼可见的速度萎缩，买房贷款的人是明显减少。
　　既然按揭贷放不出去是现实，那么国家的意图很明显，就是要银行承担风险，给正在承受现金流压力的房地产开发商，提供流动性。
　　没有需求端的躺赚好生意。定个指标，只能往供给端释放。是不是？
　　当然，这种明摆着吃力不讨好的事情，银行也发怵，所以，博弈就此拉开序幕：
　　银行肯定有自己的小心思：据了解：
　　农行倾向于将新增融资派给央国企、头部优质房企；中行有望将这笔千亿融资划出一定额度给未爆雷民企，但需要拼银团贷款，例如，一个项目的开发贷可以由几家银行一起授信一起放款。
　　各大行之间也在相互观望。大家都在等风来，看谁先走第一步。
　　这里的第一步包括：银行内部对哪类房企开出白名单，哪些银行给民企做贷款，哪些只给央国企，有没有可能将钱批给爆雷房企。
　　不管这样的博弈走向如何，国家在金融层面提出支持要求，逼银行起身干活，直面风险，解决问题，这毫无疑问是一个积极的信号。
　　但是，没有必要过度解读和大肆炒作，实际上结合现实来看，这是国家让银行配合房企，完成保交楼的任务，进而修复市场信心底线和预期，而不是说和08年一样，债务驱动，泡沫化发展。
　　这条主线，至关重要。这个时间，选得巧妙。这个额度，非常精准。
　　恒大的2万亿债务如何解决目前还在酝酿，6000亿不可能雨露均沾，但是对于当前的房企而言，至少也是个盼头不是？
　　金融出手，给房地产输血吊命，舒缓困局，别把简单的问题搞复杂了，就是这么一回事。
　　图片来源：头条图库2财政部发文，已然艰难的土地财政模式，又挨一锤？如何解读？
　　中国财政部10月13日最新公布的126号文，非常值得关注：
　　图片来源：网络
　　划重点：
　　1、严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。
　　2、规范地方事业单位债务管控，建立严格的举债审批制度，禁止新增各类隐性债务，切实防范事业单位债务风险。
　　3、要依法依规组织财政收入，持续整治违规收费行为，坚决防止收过头税，杜绝乱收费、乱罚款、乱摊派，不增加市场主体负担。
　　其实主要有两点：
　　第一个是规范预算外收入，前段时间大家也知道了，地方财政紧张，消失很久的乱罚款现象又出现了，马上到年底，过个好年的各种突击检查会不会重出江湖呢？
　　所以，财政部事先打预防针，不要搞这种，给企业和居民增加额外负担。
　　第二个就是关于地方财政和房地产了，也是我们今天要说的重点：
　　国企购地、隐性债务。
　　这里的国企其实说的是地方城投平台，虚增土地收入主要就是我们之前说的地方左手倒右手的玩法，如今财政部明确表示：
　　这种玩法，宣布到头了。
　　最近这两年，楼市低迷冷清，房企半死不活，地方财政吃紧，说到底，土地财政难以为继。
　　而到了2022年10月份，全国多地几轮土拍的情况，也证实了这个现实。
　　以往土拍都是民企扮演主力，国企央企锦上添花，今年开始反转了，民企不拿地，国企央企开始扮演主力，即便是在一线和强二线城市，也是如此。
　　甚至，很多地方政府亲自下场拿地，一手卖地，一手拿地，左手倒右手。
　　当然，财政法规定地方不得直接参与市场，都是由旗下城投公司来做的。
　　看个数据：
　　图片来源：网络
　　这个数据里，民企是民营房企，国央企也是房企，城投就是相当于地方亲自下场自己玩了，城投拿了地之后，要不就是转让给开发商，要不就是直接抵押融资。
　　这个逻辑其实已经不用多说，政府是国家的，城投也是国家的，土地从政府手上到城投手上，就是典型的左手倒右手，无非债务主体是谁的问题，实际上本质都是财政赤字化的那套玩法。
　　没有外来资金和负债主体，资金成本持续产生，市场好的时候还好说，不管是城投将土地流转给开发商，还是土拍市场直接收钱都好说，但是市场下行的阶段，这种玩法就有点饮鸩止渴的味道了。
　　所以财政部在发文中一直腔调的其实就是一个：
　　隐性债务风险。
　　地方通过城投平台直接把土地抵押发债，省去了招拍挂和销售的环节，但是这就是纯负债了：
　　城投拿地的钱，是融资负债来的，拿到地之后，如果开发不盈利，或者转让不出去再抵押的话，又是一重负债。
　　所以，最后都是银行在担风险，这是变相用政府信用进行金融透支了。
　　这种左手倒右手的玩法，只能短期凑效，长期肯定不行。
　　所以财政部就及时出手了，公开发文，势大力沉，当头一锤，把很多地方政府想要依赖财政赤字化的心思，彻底掐灭。
　　这是非常重要的中国经济管理和博弈过程，当然，对于很多城市的房地产经济而言，特别是对于土地财政长期高度依赖的城市而言，并不是一个好消息。
　　长痛不如短痛，不允许短期应急手段为长期经济发展埋下隐患。主线逻辑，非常清晰。
　　从这个角度来看，本质上，这是国家强行让地方政府，进行戒毒！
　　戒的这是什么毒那？当然是躺在土地资源调配权力上面，用土地财政模式轻松赚钱，轻松赢得数字漂亮的政绩表现的毒！
　　图片来源：头条图库3趋势预判：接下来，中国的房地产行业，市场怎么走？
　　两个重要的政策动态，怎么看？接下来，行业和市场，怎么走？
　　不卖关子，不做铺垫，直接谈几点个人的分析和观点，不一定对，权当抛砖引玉，供各位读者朋友讨论和参考就好：
　　1，中国房地产经济的博弈，已经从市场上升到国家不同部门的层次了，这是好事，说明中国房地产经济利益层面的一些僵局和困境，有可能即将迎来破局和转折。
　　这个不多展开，需要对中国政策管理具备一定的认知和理解，会有共鸣，而实在不懂，那不好意思，解释不了。
　　2，国家财政部的态度和文件，进一步验证了我从2021年就坚持的，这一轮中国经济复苏和后续发展，不再以房地产作为核心产业的判断，挤泡沫，降风险，去杠杆的主线和房住不炒的基调不变。
　　货币现象，明显不允许再到楼市里面兴风作浪了。
　　未来房价，很难再出现曾经那种没有理由的疯涨暴涨势头了，有些不切实际的想法，也该调整了。
　　3，一切的利好，要看清楚国家对房地产行业和市场的主线态度，那就是托底保护，但是不会刺激上举。
　　这个认知和结论，非常重要，就算国家在政策，金融上如何发力，无论从规模还是力度上，实际上是处处防范着引发炒作预期的。
　　给钱托底，保障交楼，防止房企躺平和猝死，可以，但是也仅限于此。
　　4，对于房地产行业来说，不要把急救当作大补，今天ICU，明天就直奔夜总会，不现实。
　　一方面，国资背景的房企野蛮成长的势头被遏制住了；
　　另一方面，民营房企也该做好这一轮冬天过后的后续打算了，不体面，国家会想办法让一些房企体面起来的。
　　未来房地产行业的主要力量，必然是收归国有的，民营房企转型服务和配套，是一个必然趋势。
　　5，对于普通群体和老百姓来说，对中国的房价要有一个底线认知，那就是事关国家宏观经济稳定，要有信心，不要无脑唱衰，随便看空。
　　实际上从国家和政府的角度，稳房价，甚至保障经济支柱资产价值，绝对是一个政治考核任务级别的事情，看懂了这个逻辑，才能说不被环境中的极端思维所裹挟和干扰。
　　房住不炒，必然持续，但是从普通群体的角度出发，房子，不仅当下，就算是未来，依然还是绝大多数普通个体和家庭，最靠谱的底层资产。
　　恒产者有恒心，不是劝大家买房，完全没有那个意思，只是说点真正的经济底层逻辑而已。
　　不喜勿喷，文明一点。
　　朋友们，时代变了啊。对于房价，市场，行业的一些看法和认知，也该更新啦。
　　以上，就是对2022年国庆假期以后，关联中国房地产经济领域两个重要的，具有划时代意义的政策动向，进行的专题分析和解读内容，和各位读者朋友们，进行一个分享。
　　还是那句话，不做陈词滥调，老调重弹谈大路货，看到都是缘分。
　　如果有所收获和共鸣，还请多多支持。
　　图片来源：头条图库
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　　以上正文，来自熊猫贝贝小可爱
　　交个敢说真话，会说实话，善于观察的年轻人朋友，可好？
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