出险房企的黎明

　　孙宏斌终于可以长舒一口气了。融创名下一处核心资产，等来了白武士。
　　在找钱方面，老孙向来不负众望。据说10月12日，他现身北京东直门北大街8号集团总部，组了一个四方签约仪式，中国华融、中信信托、上海浦发银行都参与了进来，继续给上海董家渡项目提供授信，资金支持规模最高可达80亿元，其中有可能涉及债转股的内容。
　　上海董家渡项目以及北京泛海国际项目1号地块，是三年前孙宏斌作价125亿，从泛海卢志强手中接下的，其倾注了不少心血。但现在现金流吃紧，若要继续撬动系项目，必须寻找外力驰援。
　　融创内部都指着这两个核心项目，为公司创造更多的现金流。如今能与金融机构协商，让项目继续运转，是再好不过的事情了。
　　据乐居财经获悉，北京泛海国际项目1号地块与上海董家渡项目，隶属于泛海建设控股有限公司。早在2020年11月，融创房地产集团将持有泛海建设控股价值90亿股权数额，出质予上海浦发银行嘉定支行。
　　在融创爆出流动性危机之际，债权人上海浦发银行肯继续给上海董家渡项目提供授信，无疑给孙宏斌吃下了一颗定心丸。
　　许多开发商旗下的违约项目，因为与债权人拉扯不断，往往落得被冻结的尴尬境地，以至于踟蹰不前，最终搁浅烂尾。如若能像融创一样，与金融机构和解，驱动项目继续前行，那或许可以解决眼下的燃眉之急，熬过寒冬。
　　所幸目前在政策的支持下，房企与债权人达成一致、重启项目的例子越来越多，包括世茂、泰禾、佳兆业等房企，已与许多项目债权人达成和解，不仅解除了房产查封，有的债权方还提供了再融资和各类资源。
　　和则两利
　　金九银十，虽然楼市仍没有太大的起色，但地产界内，到处传来项目复工的消息。
　　国庆假期里，郑州大干30天保交楼专项行动满月，全市已排查出的147个已售停工、半停工商品住宅项目中，有145个实现全面、实质性复工。这张成绩单，算是在城市之中做出了实践范例。
　　而公司层面，此前9月，恒大集团召开保交楼周例会，许家印指出，目前公司保交楼项目共706个，未复工项目仅有38个，要求月底必须全面复工；佳兆业粤东集团也全面复工复产，冲刺保交付目标。
　　此前，许多违约的项目，因为与债权人拉扯不断，往往落得被冻结的尴尬境地，以至于难获进展；即使想艰难复工，项目的债务牵涉甚广，一宗土地或在建工程质押给多家金融机构，也增加了白衣骑士入局的难度。
　　因此，不少房企寄希望与金融机构等债权人达成和解，实现复工和复销。现实中，搁浅的项目能够重新运转，背后也少不了债权人与债务人的握手言和。
　　这是一个博弈的过程，债权方与债务方都希望自身的利益最大化。他们都更希望拿到现金流，这比对着项目干瞪眼更为实际。由此，近来市场上各种化债方案继续产生。
　　前不久，就有消息称，佳兆业拟在10月后，敲定离岸债务重组路线。路透社引述消息人士指出，重组计划提议分期偿还美元债务本金，又提议将部份债务，转换为公司或旗下项目股权。
　　此外，针对香港九龙大窝坪项目，世茂也与大华银行，也就103亿港元的贷款融资订立融资协议，以取替原有项目贷款融资。此次再融资安排，意在促进该项目的持续施工，其可能构成债务重组补充增信措施资产包的一部分。
　　同样在9月，泰禾则作价2亿元，将南京一个未完工的项目，转予合作方五矿信托，并借此进行部分债务的抵销与重组。
　　房企与债权人成为了一根绳上的蚂蚱，若在一根绳子上相互拉扯，只会一损俱损，因此大多数是选择协商共进的。在房企暴雷潮掀起之初，房企争取债务展期，其实也是双方寻求和解的体现。
　　只是寒冬过长，一开始的债务展期，已无法应对时艰。后续不少房企选择出售项目换取流动性，但这并非地产老板所愿，他们有些较为爱惜羽毛，不忍丢弃苦心经营的项目，也希望项目能为他们创造现金流。
　　在这种情况下，与金融机构达成协议，促成项目重启，就成为了不二首选。前方有可能就是周期的终点，出险房企也需用这种方式，去度过黎明前的黑暗。
　　据媒体报道，截至目前，泰禾、世茂、佳兆业等房企，已与许多项目债权人达成和解，不仅解除了房产查封，有的债权方还提供了再融资和各类资源，销售得到快速修复。
　　和解背后
　　保交楼政策的出台、呼声的高涨，正是促成债权债务双方携手的重要因素。
　　眼下，全国各地保交楼的举措，已屡见不鲜。对于遇困项目，部分城市甚至出面协调引入国央企与金融机构，并在国家2000亿纾困基金的定调下，加大重点项目的盘活进度与规模。
　　近日，国家层面的基金，已在沈阳、郑州等城市落地，其中50亿元专项借款已下达郑州。另有湖北、浙江、南宁、郑州等地，开启了自身的地方性纾困基金，少则几十亿，多则数百亿，形成了行业另一道风景。
　　9月底传来消息，浙江首个房地产纾困基金，即绍兴市稳保基金的第一个纾困项目正式落地。该项目为位于浙江绍兴诸暨市的祥生地产集团开发项目，基金注入总额7亿元。
　　绍兴房地产专班方面称，绍兴市稳保基金将推动盘活一个、激活一批的杠杆撬动效应。这样的表述，与此前郑州百亿基金的出发点如出一辙。
　　而走在前面的郑州纾困基金，现已落地北龙湖金融岛写字楼项目、惠济区锦艺四季城、中原区裕华城、金水区豫园等项目，后续的范围还会持续扩大。
　　此外，AMC、国央企的介入救急，也是促使金融机构与房企和解的重要因素。
　　自去年下半年以来，部分银行、AMC已发行金融债，用于房地产项目的并购和纾困。如3月，长城资产、东方资产等，分别获批在全国银行间债券市场，发行百亿元金融债，体量不小。
　　以往，金融机构都秉承着晴天送伞，阴天收伞的原则，在房地产领域收放自如。如今手上有了融资便利，他们更愿意在面对市场波动的时候，提供更稳定的金融支持，这样就不至于将地产行业，推入到衰退的深渊当中去。
　　前有长城资产驰援佳兆业，推动后者城市更新项目转化；后有信达香港盘活佳源存量资产、华融纾困阳光城母公司等，AMC的援房案例可谓数不胜数。至今，包括恒大、中南、融创、花样年、世茂、奥园等多家企业，均已有AMC介入或项目收购。
　　另一边，国央企手持并购贷等融资工具，也已对部分企业、项目进行纾困。年中业绩会上，华润置地管理层表示，公司广泛接触市场收并购的机会，其中就包括一批股权端、债权端的资产状况和债权债务关系比较复杂的项目。
　　他们在一定程度上，给市场传递了信心。
　　大型收并购哑火
　　现时的地产行业，为何将负债房企与债权人的和解，视为正途？问题的答案并不复杂，这是行业大环境迫使的。
　　现实中，常让出险房企望穿秋水的白衣骑士，真正降临的并不多。虽然监管层为部分主体提供了诸如收并购不计入三道红线等宽松条件，但落到实处，国央企驰援出险房企的热情不高。
　　即使有涉及到部分项目的收购与输血，但其中大多仅是合作方之间的并购。这种纾困，只是杯水车薪，并没有形成大的化解效应。
　　业内人士对乐居财经表示，国资管理系统的收并购交易决策程序，相对比较繁琐，有时候不同单位的意见不能达成一致，导致了决策僵局。而且他们仍需遵守65的债务上限监管要求，以致开展大规模的收并购交易，自身融资也是个杠杆上限，是受到掣肘的。
　　与国央企类似，上述参与行业纾困的AMC机构，作为市场盈利主体，其自身也有一套资产择优标准，不会在短时间内大包大揽。因此，若仅仅依靠这些白衣骑士，短时间内是难以力挽狂澜的。
　　但市场似乎已经等不及了。
　　今年以来，全国各地共出台超400次房地产放松政策，涉及放松限购、放松限贷、放松限价、放松限售、公积金、税费减免、购房补贴等。
　　抬眼望去，地产领域政策早已见底，但市场仍不明朗，甚至连被寄予厚望的金九银十，成色也大不如前。机构监测，十一假期，40个重点监测城市新房累计成交96。2万平方米，环比下降84，同比下降26，与假期前一周相比同比降幅扩大了49个百分点。
　　过去的九月，也是收成不佳。克而瑞数据显示，9月，房地产市场再次探底，重点30城供应面积环比增长8，成交面积环比仍下降4，同比下降29。
　　眼下销售端未回暖，融资端也未放开。自去年下半年以来，业内精准滴灌效果不佳，叠加销售资金回笼困难，就更谈不上还债了。在此背景下，要实现大规模复工复销，只有促使房企与金融机构和解，让项目动起来。
　　说到底，房地产行业的风险化解问题，是一个系统的工程，它必须由政府、金融机构、地产商整体协同化解，才能取得较好的效果。而在整个系统中，资金的运转尤为重要，这是行业走出寒冬的关键。